최근 수년동안 남가주 부동산시장이 뜨겁게 달아오르면서 주택, 콘도, 상가, 아파트 등 각종 부동산 투자가 최상의 투자상품으로 한인들에게 각인이 되고 있다.

이러한 부동산 투자열기에 따라 한인타운 곳곳에는 콘도신축 붐이 여전히 활기를 띠고 있고 듀플렉스와 포플렉스 다세대용 단독주택도 강세를 보이고 있다. 자금 동원 규모가 큰 투자자나 투자그룹들은 대형 상가와 아파트, 호텔 구매에 적극 나서는 등 부동산 붐을 타고 한인들의 주력 소득원으로 부동산이 급부상했던 것이다.

그러나 지난해말부터 주택을 중심으로 한 부동산 시장의 열기가 한풀 꺽이고 있는 상황이다. 거래량이 눈에 띠게 줄어들면서 투자심리를 크게 위축시키고 있는 것이다. 일부 성급한 투자자들은 “이제 남가주의 부동산붐은 끝났다. 곧 시장이 침체기에 돌입하게 되므로 투자금을 회수할 때”라고 단언하고 있다.

시장 일각에서는 부동산 거래가 줄어드는 상황에서도 가격이 여전히 상승세를 유지하고 있다는 점을 들어 남가주 부동산 시장의 거품론을 일축하고 있다. 투자 측면에서 볼때 상승폭이 다소 둔화되긴 했지만 여전히 매력적인 투자 상품이라는 주장이다.

이처럼 향후 전망에 대해 서로 엇갈린 주장이 팽배하게 맞설 정도로 2006년 3월중순 현재 남가주 부동산 시장은 쉽게 단정하기 힘든 혼조세를 보이고 있는 것이다.

투자전문가들은 ‘투자의 원칙’을 지킬 경우 부동산은 여전히 매력적인 투자상품이라면서 다음과 같은 부동산 투자5계명을 소개했다.

첫째 부동산의 가치를 정확히 파악하라.
부동산의 가치는 개인적 선호도도 다소 감안해야 하지만 철저하게 시장의 논리를 계산해야 한다. 제반 경제상황을 토대로 직접 체험하고 분석해야 한다는 것이다. 예를 들어 매물의 가치가 100달러라고 확신한다면 시장상황(가격 하락시기)에 흔들리지 말고 80달러에도 구매하라는 조언이다.

둘째, 시기(때)를 잘 결정하라.
일반적으로 미국 부동산은 큰 주기로 움직인다. 수요와 공급이 시장에 반영되면서 10년을 주기로 오름세와 내림세를 반복하고 있다. 물론 장기적으로 볼 때 부동산은 상승곡선을 그릴 수 밖에 없다. 인구는 갈수록 늘어나게 되고 해당 지역의 개발 가능한 토지는 한계가 있기 때문이다. 이러한 부동산 시장의 상승과 하락 주기에 불구하고 특정지역이나 매물이 시장과 정반대로 움직이는 경우도 있다. 예를들면 대규모 신도시가 개발된다던지 대형 샤핑센터 또는 종합대학교가 들어선다는 등 지역사회의 생활패턴을 완전히 바꾸는 거대한 부동산개발 프로젝트는 독자적으로 가격 상승세를 주도하게 된다.
따라서 부동산의 투자는 얼마나 정확하고 신속하게 개발정보를 얻는가에 성패가 결정된다. 

셋째, 길목을 잡아라.
전적으로 투자 목적으로 부동산을 구입할 땐 항상 팔때를 염두에 두어야 한다. 투자자들이 공통적으로 선호하는 항목들을 우선적으로 고려해야 한다. 이는 시장이 극심한 침체기에 빠져들때 손실을 가장 적게 입을 수 있는 방법이다. 이때문에 해당 매물의 위치가 무엇보다 중요하다. 예를들어 프리웨이에서 내려서 타운으로 진입하는 초입에 위치한 상권의 상가매물은 항상 인기가 좋은 편이다. 고급아파트 일수록 대중교통시설 및 편린시설 보다는 공원 및 고급 식당가 등 주변환경이 중요하다. 중고교가 도보거리에 있는 아파트는 2~3베드룸이 많는 유닛 구성이 유리한 편이다. 반면 고급오피스 지역에선 스튜디오나 1베드룸이 훨씬 선호된다.

넷째, 현금 유동성을 계산하라.
투자용 부동산은 항상 채산성을 고려해야 한다. 최근처럼 금리가 오르는 시기에 있다면 현행 적용금리보다는 앞으로 3~5년후 금리상황을 예측해 수입(인컴)을 낮게 책정해야 한다. 대게의 경우 투자용(상업용)부동산의 대출시 변동금리가 적용되기 때문에 금리 상승에 따른 월융자 상환의 현금 유동성을 감안해서 매물을 골라야 한다. 금리가 오른다고 입주자(세입자)에게 금융비용을 전가시킬 수 없기 때문이다.

다섯째, 장기적 안목을 가져라.
부동산을 비롯한 모든 투자는 여유자금으로 해야 한다. 무리하게 자금을 동원해서 투자를 한 경우 해당 매물의 수익성이 약화됐을 때 해결책이 없어지기 때문이다. 또한 자금상환에 쫓겨서 급하게 매물을 시장에 내놓을 경우 투자수익율이 떨어질 수 밖에 없다.
이 때문에 부동산 투자는 최소한 2~10년정도의 안목을 갖고 나서야 한다. 앞서 설명한 부동산의 10년주기를 최대한 활용해야 하는 것이다. 매물의 거래기간 등을 감안한 투자용 부동산의 보유기간은 주택 및 콘도(2~5년), 소형 아파트 및 상가(5~7년), 대형 아파트 및 상가(10년이상) 등으로 넉넉하게 잡고 있어야 높은 투자수익율을 기대할 수 있을 것이다.