부동산 경기가 오랫도안 상승세를 나타내면서 상업용 투자로 큰돈을 만진 주위 분들이 많다. 혹여 이런 분이 주위에 있다면 누구나 부동산 투자로 큰돈을 벌 수 있다고 생각하는 건 아닌지 걱정된다. 부동산 투자는 신중한 투자일 뿐, 그 어떤 미다스의 손도 존재하지 않는다. 부동산 투자에 마치 무슨 마술과 같은 방법이 있으리라 기대한다면 그런 마술 같은 마음은 접도록 하자. 하지만 끊임없이 노력하고 때를 기다리면 또 반드시 보답을 해주는 것이 투자이기 때문에 쉼없이 공부하고 부동산 투자의 흐름을 알아나가는 것이 꼭 필요하다.

독자들 가운에데는 상업용 투자에 오랜 경험을 갖고 있는 분들도 많을 것이다. 하지만 개인 투자자들에게는 아마도 생소한 내용들도 많을 것으로 생각된다. 앞으로 주로 상업용 부동산 투자에 대한 기본 개념과 각각의 장단점을 다뤄본다. 특히 투자성 부동산 거래와 투자 등에 대한 내용을 위주로 살펴본다. 

개인 투자가들이 선호하는 유닛 아파트  개인 투자중 가장 많이 접하게 되는 것이 단연 아파트다. 하지만 개인적으론 아파트 투자보다 상업용 건물 투자를 선호한다. 가장 큰 이유는 건물 관리에 관련된 건물주의 책임과 의무 때문이라 하겠다. 물론 투자 시점이 언제냐에 따라 아파트에 투자해 큰 이득을 얻은 이들도 간혹 있다. 하지만 부동산 투자는 안정성을 최우선으로 해야하므로 투기에 가까운 투자는 진정한 의미의 부동산 투자가 아니라는 점에서 아파트 투자는 예외로 하겠다. 

아파트 투자 다음 단계로 눈을 뜨는 소규모 쇼핑 센터 투자  쇼핑 센터 투자는 흔히 Multi-Tenant Investment이라 불린다. 아파트 투자에서 다음 단계로 눈을 뜬 투자가들은 주로 Stripcenter, 즉 상점이 하나 이상인 작은 규모의 쇼핑 센터에 관심을 가지게 되는데 그 주요 요인은 관리가 아파트보다 훨씬 수월하기 때문이다. 아파트와는 달리 재산세, 화재보험, 공동사용지역 유지비, 관리자비용, 파킹장 유지-관리비 등에 건물주가 부담하지 않고 세입자들이 부담하기 때문에 쇼핑 센터 관리가 한결 수월하다는 점에 있다. 또 다른 이유는 쇼핑 센터 투자는 인플레이션의 피난처 역할을 한다는 점이다.

즉 아파트의 경우는 마켓 시세에 따라 리스 계약기간 만료시점에 올려서 재계약을 해야 한다. 게다가 렌트 콘트롤이라는 법적 제제하에 일정 비율만을 올릴 수 있으므로 소비자 물가지수가 일정수를 초과하면 인플레이션을 따라가기 힘들어지는 경향이 있다. 하지만 쇼핑 센터의 경우 소비자 물가지수 인상에 따라 임대 계약을 하는 경우가 대부분이므로 수입과 건물의 실제 가치가 물가지수에 비래하여 성장할 수 있기 때문이다. 

대형 체인 등이 입점하는 단독 건물 투자  주로 NYSE/NASDAQ 등의 주식시장에서 거래가 이뤄지는 미 전역에 체인들을 소유한 임대자들이 임대를 하는 건물에 투자하는 방법이다. 이들 건물에는 스타벅스, 웬디스, 맥도널드 등이 입주해 있다. 흔히 Single Tenant Investment이라 불린다. 이런 건물에 적합한 투자가들은 건물 관리가 수월한 것을 요구하고 연금, 장기적금, 국채 보다는 좀더 낳은 안정된 수익과 더불어 어느 정도 인프레이션에 따라 부동산 가치도 상승하기를 원하는 투자가에게 적합하다.

하지만 단점도 있다. 실제 인플레이션을 미처 따라가지 못할 수 있기 때문이다. 대부분 주요 임대자들이 막대한 재력과 크레딧을 배경으로 오히려 건물주가 불리한 계약이 채결되는 경우가 대부분이다. 이 경우 이미 큰 수익은 최초로 이들 대형 체인들과 계약을 체결한 건물주의 전 오너이기가 십상이다.

비즈니스 오너가 사업 운영을 위해 부동산에 투자 흔히 오피스나 창고-공장에 대한 투자는 건물을 소유자가 직접 사용하며 일부 수익을 가져갈 수 있다는 점에서 창고용 건물과 투자 성격이 비슷하다고 볼 수 있다. 일반적으로 오피스-창고-공장 등의 소규모 투자는 이렇게 이루어지지만 대규모의 기관 투자가들도 대형 오피스-창고-공장 등에 큰 비중을 두는 경우도 많다. 우리가 흔히 접하는 주로 3~4 만 평방피트 미만의 건물들은 건물주가 직접 사용하여 임대비 절약은 물론 임대 수익으로 모기지 페이먼트에 도움을 받으며 또 감가상각비를 이용하여 세금 피난처로 사용할 수 있다는 이점도 있다. 위치가 좋은 건물들은 용도변경 등으로 임대료를 크게 올려 건물가치와 수익을 올리는 경우도 흔하다.  빅터 조/벤처 커머셜 부동산 대표 (213)380-7561

 -다음 칼럼에서는 위에서 언급한 투자용 건물 구입시 주의할 내용들을 현재 부동산 경제 상황에 맞춰 다뤄본다.