Q : 저는 부동산을 담보로 설정하고 상업용 건물소유자에게 돈을 빌려주었습니다. 돈을 빌려줄 당시 채무자는 소유하고 있는 건물을 리모델링을 하고 있었습니다. 저는 돈을 융자해 주면서 즉시 부동산에 담보권 (Deed of Trust)을 카운티 등기소에 등기하였습니다. 그 후, 채무자와 리모델링한 건설업자와 분규가 생겨 채무자는 건설업자에게 건축대금을 지불하지 못하게 되었고 건설업자는 건물에 대해 메케닉스 린 (Mechanics’ Lien)을 설정했습니다. 이런 경우, 저의 담보권과 건설업자의 메케닉스 린 사이에 담보 순위에 대해서 알고 싶습니다. 

A :가주법은 건설업종사자나 건설 재료상이 부동산 건축에 들어간 대금을 지불 받지 못할 경우  건물에 저당을 등기할 수 있는 권리를 주고 있습니다. 이런 저당을 메케닉스 린이라고 부릅니다.  메케닉스 린은 법이 정한 절차에 따라 등기될 경우, 해당되는 부동산에 담보설정과 같은 역할을 합니다. 또한 정해진 시간 내에 소송을 진행해서 메케닉스 린이 설정된 부동산을 차압할 수 있습니다. 

부동산에 대해서 담보권을 설정하고 나서 가장 큰 문제는 부동산에 설정된 다양한 담보권간의 순위 설정입니다. 일반적으로 부동산 담보권사이에서의 순위는 담보가 설정되고 등기된 순서에 따라서 결정됩니다. 그러나 이러한 일반적 규칙에서 예외인 경우가 메캐닉스 린입니다.

일반적으로 메케닉스 린은 공사가 시작된 후에 설정된 담보권보다 우선순위입니다. 위의 경우에서처럼, 일반 채권자가 공사가 진행되고 있는 건물에 대출을 하고 담보권을 설정한 후, 메케닉스 린이 등기된 경우에는 비록 메케닉스 린이 등기된 날짜로는 후순위 일지라도, 먼저 설정된 담보권이 공사가 시작한 후에 등기된 경우에는 메케닉스 린이 선 순위를 갖게됩니다. 또한 대출이 건물공사가 시작되기 전에 이루어졌으나 담보권 등기가 건물공사가 시작한 후에 등기되었을 경우에도 이러한 담보권은 메케닉스 린보다 후순위가 됩니다.

다만, 대출에 관한 담보권 등기가 건물공사가 시작되기 전에 이루어지지는 않았으나 메케닉스 린을 설정할 수 있는 건설업자가 대출 담보가 있었다는 실질적인 통보가 있었을 경우에는 등기되지 않은 담보권일지라도 메케닉스 린보다 선 순위를 인정 받을 수 있습니다.

메케닉스 린은 건물주가 공사대금을 지불하지 않았을 때 발생하는 담보권이지만 담보권으로서의 순위를 결정할 때는 공사가 처음 시작한 시기로 소급 적용되기 때문에 건물공사가 시작한 이후에 등기된 다른 담보권에 대해서 선 순위의 권리를 갖는 것입니다. 

따라서 건물에 대하여 담보를 설정하고 융자를 할 경우 담보건물에 메케닉스 린을 설정할 권리가 있는 건물공사가 있었는지를 확인하셔야 합니다. 이외에도 건물에 대한 여러 가지 담보권이 설정된 건물에 대한 선순위의 결정은 채권자로서의 채무를 추심 하는데 있어서 결정적 역할을 하기 때문에 단순히 타이틀 리포트에 기재돼 있는 담보권의 날짜만 확인해서는 안됩니다. 메케닉스 린 외에도 세금에 관련된 린 또한 특별한 선순위 대우를 받고 세금종류에 따라서 선순위가 달라질 수 있으므로 타이틀 리포트에 대한 법률적 자문을 받으셔야 합니다.

▲문의  이승호 변호사 (213)487-2371