미친 강남 재건축 아파트값…3.3㎡당 4000만원 첫 돌파

[헤럴드경제] 서울 강남3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 가격이 사상 처음으로 4000만원을 돌파했다. 가장 규모가 큰 개포동 주공1단지의 가격도 3.3㎡당 8000만원에 달해 재건축과 일반 아파트 간의 가격 차이도 역대 최고 수준으로 벌어졌다.

9일 부동산114 조사에 따르면 지난 7일 기준 강남 3구의 재건축 아파트값은 3.3㎡당 4012만원으로 사상 처음으로 4000만원대에 진입했다.

이는 강남 3구 재건축 아파트값이 역대 최고치를 기록했던 2006년의 3635만원에 비해서도 3.3㎡당 377만원이나 높은 것이다.

강남 3구의 재건축 아파트값은 전고점이던 2006년 이후 등락을 거듭하면서 2013년 3.3㎡당 2992만원까지 하락했다가 지난해 재건축 사업이 활발히 진행되면서 3506만원으로 올라섰다.

저금리 기조속 가격 상승이 보장이 되는 투자차라는 인식이 확산하면서 재건축 단지 가격이 지속적으로 상승해 10월 현재 3.3㎡당 4000만원의 벽까지 뚫었다. 강남권이라는 희소가치, 재건축 사업 규제 완화, 일반 분양가 상승으로 수익성이 좋아지면서 단지별로 재건축 추진이 활발해진 것도 투자수요를 끌어모으는 요인이 됐다. 실제 올해 강남 3구의 평균 분양가는 3.3㎡당 3729만원으로 지난해(2974만원)보다 25.4%나 상승하면서 재건축 단지의 시세를 끌어올리는 견인차 역할을 했다.

구별로 살펴보면 강남구의 재건축 아파트값은 10월 현재 3.3㎡당 4351만원으로 강남 3구 중 가장 높았다. 또 서초구는 지난달 23일 처음으로 4008만원으로 4000만원대에 올라온 뒤 현재 4109만원을 기록 중이다. 송파구는 지난달 9일 3.3㎡당 3000만원을 넘어선 뒤 현재 3106만원까지 올랐다. 대부분의 강남권 재건축 단지들의 시세는 2006년의 전고점을 넘어서며 역대 최고가 행진을 이어가고 있다.

개별 단지 가운데 최가인 현재 3.3㎡당 시세가 무려 8033만원에 달하고 있는 개포주공1단지는 최근 일반분양을 마친 개포주공 3단지의 고분양가 책정과 동호수 추첨 등 자체 사업 추진호재가 겹치면서 가격이 천정부지로 치솟았다. 이주가 임박한 개포주공 4단지가 3.3㎡당 7774만원, 서초구 반포 주공1단지가 7212만원으로 뒤를 잇고 있다. 재건축 기본계획 수립에 대한 기대감으로 올해 들어 3억∼4억원이나 오른 강남구 압구정동 구현대4차는 3.3㎡당 평균 시세가 5796만원 선으로 압구정 단지 중 가장 높았다.

이처럼 재건축 아파트값이 비정상적으로 급등하면서 재건축을 제외한 일반아파트 가격과의 격차는 더욱 벌어지고 있다.

10월 현재 강남 3구의 일반아파트값 평균은 3.3㎡당 2669만원으로 재건축 단지보다 1,343만원이 낮다. 강남권의 재건축대 일반아파트값 격차로 역대 최고 수준이다. 이는 강남 3구 재건축 단지의 가격이 3.3㎡당 2967만원으로 근래 가장 낮았던 2012년의 경우 일반 아파트값(3.3㎡당 2333만원)과의 격차가 634만원에 그친 것과비교하면 2배 이상이다.

이처럼 재건축 투자 열기가 달아오르면서 시장 과열에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다.

부동산114 이미윤 과장은 “저금리로 인한 갈 곳 없는 유동자금이 재건축 단지로몰리고 있지만 계속해서 시장이 과열될 경우 정부가 다시 규제를 강화하는 등 정책 변화를 가져올 수 있다”며 “재건축 초과이익환수 유예가 내년 말로 종료되면 재건축사업이 다시 어려워질 가능성이 큰 만큼 투자에 신중해야 한다”고 말했다.

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