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LA지역이 깡통주택 ‘제로’ 수준에 근접하고 있다.
부동산 정보 포털 코어로직의 최근 집계 결과 LA지역의 깡통주택 비율은 올해 3분기 현재 3.1%로 집계됐다. 이는 곧 지역 주택의 96.9%가 에퀴티를 보유했다는 뜻으로 전년동기(4.5%)는 물론 전분기(3.3%)에 비해서도 개선된 수치다. 주택가격의 꾸준한 상승과 역대 최저치를 멤돈 금리로 인해 재융자가 늘어난 것이 크게 작용했다.
에퀴티 증가는 LA 지역의 LTV(Loan to value·평가 가치 대비 대출액 비율 평균)를 46%까지 낮췄다. LTV 비율이 낮아진다는 것은 대출금이 전체 주택가치에서 차지하는 비중이 그만큼 적어졌음을 뜻하는 것으로 은행이 부실 대출 위험을 계산하는 기준이 된다.
LA와 더불어 한인 최대 밀집 지역인 오렌지카운티(이하 OC)는 깡통주택 비율 1.6%(8680채)로 남가주 전역에서 가장 많은 에퀴티를 보유한 지역으로 분류됐다. 가주 전역에서 깡통주택 문제가 가장 심각했던 인랜드 엠파이어 역시 깡통주택 비율 8.3%까지 줄이는데 성공했다. 여전히 가주 평균(4.9%)및 미 전체평균(6.3%)에도 미치지 못하는 수치지만 한때 전체 주택의 30%이상이 깡통매물이었음을 감안하면 지역 주택 시장이 한층 안정됐음을 알 수 있는 대목이다.
IT 산업의 중심지인 샌프란시스코는 깡통주택의 비율이 단 0.6%에 불과한 것으로 조사됐다. 가주는 물론 전국 대도시 중 최저치다. 샌프란시스코는 평균 LTV도 36.8%에 불과해 사실상 깡통주택 ’0′의 시대를 맞이했다. 가주 전체로는 깡통주택 비율 4.9%에, LTV 48.2%를 나타냈다. 모기지를 가진 672만여채의 주택 중 32만 5731채가 깡통주택인 것으로 전체 점유율은 1.3%게 그쳤다.
남가주 부동산 전문가들은 “최근에는 자금력이 풍부함에도 주택 구매를 미루는 경향이 있는데 이는 주택 구매가 어려운 것도 있지만 더 이상 주택 구입이 자산 증가로 이어지지 않을 것이라는 부정적인 전망이 우세했기 때문”이라며 “하지만 이번 조사만 봐도 주택 소유에 따른 자산 증식 효과가 확실하게 입증됐다”고 설명했다. 이어 “실례로 지난 1년간 미 주택 소유주들의 에퀴티가 평균 1만 2500달러 늘어나는 동안 가주 지역 소유주의 에퀴티는 약 3만달러가 증가했다. 투자를 망설일 이유가 없다”고 덧붙였다.
미 전체로는 에퀴티 증가에 따라 총 38만 4000채 주택(3분기 기준)이 깡통주택에서 벗어나는데 성공했다. 이로써 미 주택의 93.7%가 플러스 에퀴티를 가지게 됐고 에퀴티의 가치 또한 7260억달러로 지난해 같은 기간에 비해 10.8%나 증가했다.
반면 깡통주택의 수는 320만채, 모기지 보유주택의 6.3%로 감소했고 이에 따라 이들 주택이 가진 부채 규모도 총 2819억달러까지 줄었다. 불과 1년 사이 부채가 8.2%나 줄어든 셈이다. 만일 지금보다 주택 가격이 약 5%만 올라도 60만채의 주택이 추가로 에퀴티를 회복하게 된다.
한편 에퀴티 증가는 특히 중산층에게 더욱 중요하다. 부동산 전문가들은 “자금동원력이 약한 중산층은 주식이나 기타 투자 상품에 접근하기 어렵다”며 “매월 일정 금액을 저축하는 것도 좋겠지만 재융자를 통해 월페이먼트를 절약하고 여기에 매월 일정 금액을 원금 상환에 보탠다면 이를 통해 에퀴티를 늘릴 수 있다. 현재의 집값 상승 기조가 이어지고 미 경제가 더욱 활성화 된다면 이보다 더 빠른 자산증식 수단을 생각하기 어렵다”고 충고했다.
