LTV 강화 효과 없다…DTI는 ‘약발’

주택값 오르면 대출한도 커져
상환능력 따지면 차입액 줄여

[헤럴드경제=강승연 기자]정부가 ‘6ㆍ19 부동산 대책’을 통해 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화하기로 했지만, 과거 LTV 강화는 별다른 효과가 없었다는 연구 결과가 나와있어 실효성에 의문이 제기된다. 다만 DTI는 시행 2개월 후부터 부동산 시장 안정 효과가 있을 것으로 보인다.

19일 한국은행 경제연구원 정호성 연구위원과 이지은 부연구위원의 ‘주택실거래 자료를 이용한 주택부문 거시건정성 정책 효과 분석’ 보고서에 따르면 DTI 규제를 강화하면 2개월 후부터 주택가격 상승세가 잡혔다. 이는 2006년 3월부터 2015년 6월까지 서울, 경기, 6대 광역시 98개구 실거래 주택가격지수를 토대로 분석한 결과다.

[자료=한국은행 정호성 연구위원ㆍ이지은 부연구위원 ‘주택실거래 자료를 이용한 주택부문 거시건전성 정책 효과 분석’ 보고서]

이 기간 LTV 규제 강화는 28차례, DTI는 200차례 있었다. 규제 완화는 LTV 135차례, DTI 156차례였다. 해당 시군구 규제 한도가 5%포인트 이상 변동한 경우다. 분석 결과 DTI 규제를 강화하면 주택 초과수익률(AR)이 2개월 후 하락했다가 6개월 후부터 본격적으로 내려갔다. 초과수익률은 규제 시작 시점을 기준으로 산출한 것으로, 실제수익률에서 규제 변경이 없었을 경우 기대되는 수익률을 뺀 것이다.

누적초과수익률은 DTI 규제를 강화하고 2개월 후부터 하향했다. DTI 규제 강화시 서울, 수도권, 5대 광역시 모든 곳에서 기대한 효과가 나타났다. 5대 광역시는 규제 완화시에는 오히려 가격이 하락했다.

반면 LTV 규제 강화시에는 정책 효과가 나타나지 않았다. 주택가격 상승으로 주택담보 가치가 상승해서 LTV를 강화하더라도 대출가능 금액이 커지기 때문인 것으로 보인다.

다만, 규제 완화시에는 DTI와 LTV 모두 정책 의도대로 효과가 나타났다.

정 위원은 “DTI 규제한도가 10%포인트 증가하면(완화되면) 주택가격을 3.80%포인트 상승시키는 효과가 있는 것으로 나타났는데, 이는 탄력성 개념이다”라고 말했다.

LTV와 DTI를 구분하지 않고 보면 규제 강화시 6개월 후부터 초과수익률 하락세가 유의미하게 나타났다. 서울 지역은 25개 자치구 대부분에서 주택 평균초과수익률이 플러스이던 것이 규제 강화 9개월 후에는 강남, 종로, 동대문 등 5개구를 제외하고는 마이너스가 됐다.

그 밖에 주택거래 증가는 주택가격을 상승시키고 미분양 주택 수 증가와 주택담보대출 금리 상승을 주택가격을 하락시키는 것으로 나타났다.

그는 “정부는 2002년 투기과열지구에 LTV 규제를 처음 도입했으며 2009년 이후에는 (2005년 도입한) DTI 위주로 접근했다. 그러다가 2014년 LTV와 DTI를 한꺼번에 풀어둔 상태”라고 말했다.

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