5년 초과 시에도 상가임대차보호법 권리금회수기회 보호 돼야

2011년 11월경 임차인 S는 전임대인 Y와 서울 금천구 소재 상가 건물을 임차(보증금 1억원,  월차임 350만원)해 음식점 영업을 시작했다. 이후 임대차계약은 2017년 3월 25일까지 연장됐다. 

2016년경 해당 상가 건물이 매매돼 소유자는 임대인 S법인으로 변경됐다. 2016년 12월경 임대인은 해당 상가를 본점과 회원들의 문화·복지 공간으로 사용하기 위해 임차인에게 2017년 3월 25일부로 계약종료를 통보했다. 임차인에 대한 보상 협의는 없었고 5년이 됐으니 무조건 명도 해 달라는 입장이었다.

임차인은 상가건물임대차보호법 상 ‘권리금회수기회의 보호 등’ 규정을 통해 법적으로 권리금보호를 받기 위한 조치들을 취했다. 법률전문가를 통해 임차인들이 권리금소송에서 패소하는 주된 이유가 법률요건 미비, 의무 소홀, 증거 불충분이라는 점을 알 수 있었기에 이런 점들에 대해 보다 철저히 대비했다.   
 
끝내 임대인 측은 임차인이 주선하는 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절했을 뿐 아니라, 2017년 3월경 ‘명도소송’을 제기했다. 이에 임차인 측은 임대인의 권리금회수 방해를 주장하며 ‘권리금손해배상’ 청구소송을 제기했다. 양측 간의 법적 분쟁은 한차례 조정 절차와 임차인 측의 반소와 권리금감정평가 등을 거치며 첨예하게 대립했다.

지난 3월 13일, 서울남부지방법원은 담당재판부는 상임법 제10조의4 ‘권리금회수기회의 보호 등’의 규정(권리금보호 규정)을 5년 이상의 계약갱신 요구권이 없는 임차인에게 적용하지 않는다면, 이는 상가임대차법의 입법 목적에 반한다”는 취지로 판시하며, 임차인 일부승소 판결을 선고했다.

임차인 S의 고문변호사로서 사건을 담당했던 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사는 “2017년 상반기까지만 하더라도 권리금소송에서 5년 이상 되었다는 이유만으로 패소하는 임차인이 상당수 있었으나, 2017년 하반기부터 변화의 조짐이 감지되기 시작해 현재는 5년 이상 되었다는 이유로 패소하는 사례는 현격히 감소했다. 법원에서도 ‘계약갱신 요구권’과 ‘권리금보호’ 규정의 취지와 내용이 다르다는 점을 인정하는 분위기”라고 현재 권리금소송의 최신 판례경향을 전했다.

동시에 “다만, 그럼에도 불구하고 많은 임차인들이 권리금 소송에서  패소하고 있는데, 그 주된 이유는 ‘법리 오해’, ‘의무 소홀’, ‘증거 미비’로써, 한마디로 준비 부족이라고 할 수 있다. 권리금 소송을 고려하는 임차인은 먼저 정확한 법률분석을 통해 일관성 있는 대책을 세운 후, 필수적 법률요건을 갖추면서 상대방과의 협의 과정 등에서도 법률적인 판단을 통해 대응하고, 이러한 정황들이 모두 입증될 수 있도록 대비하기 바란다. 잘 준비한다면 충분히 승소할 수 있다.”고 당부했다.

조갑천 kab@heraldcorp.com

Print Friendly