[지성진의 미국법] 부동산 구입과 상속계획

“부동산 구입/소유권에 따라 상속 달라져”

부동산은 우리 한인에게 매우 특별하다. 집 없는 설움을 겪다가 첫 집을 구입한 감격을 오랫동안 잊지 못하는 분들도 있다. 어느 정도 재산이 생기면 부동산을 중심으로 재산을 늘려 가는 것도 우리 한인들의 오랫 특징이 되었다. 그렇다면, 부동산을 구입할 때 상속계획과 관련하여 신경써야 한는 부분은 무엇일까?

첫째, 부동산을 구입할 때 소유권 (ownership)을 어떻게 할 것인지 잘 선택해야 한다. 소유권에 따라 상속 방법이 달라지기 때문이다. 예를 들어, 부부가 부동산을 구입할 경우 가장 많이 사용하는 방법이 조인트 테넛시 (joint tenancy) 형태로 구입하는 것이다. 이 경우 어느 한 쪽이 먼저 사망하면 살아 남은 사람이 자동으로 소유권을 넘겨 받게 된다.

자동이라고 해서 모든 것이 저절로 정리된다는 말은 아니다. 살아 남은 배우자는 먼저 사망한 배우자의 사망증명서를 발급 받아 그 사실을 등기소에 등기해야 한다. 이 때 준비하는 서류가Affidavit – Death of Joint Tenant 라는 것으로 조인트 테넌시를 함께 소유하고 있던 사람이 죽었다는 사실을 담고 있다.

사실 조인트 테넛시는 부부 사이에만 쓰이는 것은 아니다. 예를 들어, 부모가 자녀와 부동산을 공동으로 구입하는 경우에 사용하기도 한다. 소유권을 나눠서 가지고 있다가 상속이 자동적으로 일어난다는 편리함이 있기 때문에 조인트 테넌시를 많이 사용하고 있는 것이다.

만약 리빙 트러스트를 이미 가지고 있다면 리빙 트러스트 이름으로 바로 구입을 할 수 있다. 에스크로를 오픈한 이후에 타이틀을 어떻게 할 것인지 정하는 (“vesting”이라고 함) 에스크로 서류가 있는 데, 이 때 리빙 트러스트로 받겠다고 하면 되는 것이다. 만약 부동산을 구입할 때 리빙트러스트 이름으로 받지 않았다면, 나중에 리빙 트러스트로 다시 이름을 바꿔야 하는 번거로운 일이 생긴다. 아울러 추가로 비용도 발생한다.

둘째, 부동산 구입을 할 때, 세금문제도 고려해 보아야 한다. 2019년 기준으로 순자산이 1인당 1,140만 불까지는 상속세 없이 재산을 물려 줄 수 있다. 따라서, 상속세 문제가 불거지는 경우는 많지 않다. 하지만, 상속세 이외에 예를 들어, 소득세 문제를 고려해 보아야 한다.

앞에서 설명한 바와 같이 부부의 경우 조인트 테넌시 형태로 부동산을 구입하는 경우가 많다. 하지만, 소득세를 고려한다면 바람직한 방법이 아니다. 조인트 테넌시 형태로 부동산을 가지고 있을 경우, 배우자 중 한 명이 사망할 때, 소득세를 줄여주는 세법 조정 (tax-basis step-up)이 사망한 배우자 부분에 대해서만 발생하게 된다. 양도소득세를 더 내야 하는 것이다. 이런 문제를 피하기 위해서 특별한 배우자 공동재산을 선택할 수 있다 (community property with right of survivorship).

요약하자면, 부동산을 구입할 때는 소유권 문제와 세금 문제를 고려해야 한다. 구입할 때의 결정에 따라 나중에 상속을 할 때, 여러 가지 중요한 차이가 생기기 때문이다. 우선, 소유권과 관련하여 리빙 트러스트를 사용할 것인지 아니면 조인트 테넛시와 같은 공동소유를 사용할 것인지 결정해야 한다. LLC와 같은 별도의 법인을 활용할 수도 있다. 세금문제도 따져 보아야 한다. 예를 들어, 조인트 테넌시의 경우 세법 상 불리한 부분도 있으므로 주의해야 한다. 따라서, 부동산을 구입할 때는 각자 처한 상황이 다르므로 전문가와 상의해 최선의 방법을 찾아야 한다.

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지성진/변호사 (714)-739-1500

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