[임대차3법 Q&A] 기존 세입자도 계약갱신 청구권 가능…만료 1개월 전에 행사해야

[헤럴드경제=민상식 기자] ‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 전날 법사위에서 처리된 전월세신고제와 함께 다음달 4일 국회 본회의 문턱을 넘어 조만간 시행될 전망이다.

임대차 3법이 조만간 시행되면 세입자는 기존 2년의 계약 기간이 지나도 한 번 계약을 연장할 수 있게 되고, 임대료는 직전 계약액의 5% 이상 오르지 못한다.

단, 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. 전월세신고제는 계약 후 30일 내에 계약 내용을 신고하게 하는 제도로, 신고 시스템이 구축되면 국민도 신고 내용을 통해 임대료 수준을 참고하면서 임대주택을 선택할 수 있게 된다.

다음은 임대차 3법 시행과 관련한 궁금증을 문답으로 정리했다.

- 9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.

▶그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다.

임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다.

단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.

- 이미 4년 이상 임대차계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

▶가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한 차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.

- 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는.

▶기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.

- 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 집주인 본인이 거주할 때만 해당하나.

▶집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.

- 집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나.

▶법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다.

- 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나.

▶정부 등록임대주택 사이트인 ‘렌트홈’에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상금액을 알 수 있다.

- 임대차 3법은 언제 시행되나.

▶당정은 임대차 3법 중 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 최대한 빨리 시행한다는 방침이기에 다음달 중 시행될 전망이다.

하지만 전월세신고제는 내년 6월 1일 시행된다. 전월세신고제는 계약 1개월 내에 지자체에 신고하게 하는 내용으로, 세입자는 전입신고를 하는 것으로 신고를 갈음할 수 있다.

mss@heraldcorp.com

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