[itM] 공공재건축 리츠, 투자할만 할까

[헤럴드경제=문재연 기자] 정부가 발표한 ‘8·4 공급대책’으로 한국토지주택공사(LH)와 서울주택공사(SH)의 공공재건축 리츠(REITs)가 출시될 전망이지만 시장 반응은 시큰둥하다. 당장 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)으로 리츠 상품의 투자수요가 위축된 데다가 ‘지분적립형 주택’의 수익성을 회의적으로 바라보는 시선이 많은 탓이다.

[사진=연합뉴스]

정부는 이번 대책에서 공공참여 고밀 재건축과 신규 공공택지에서 공급되는 공공분양 주택에 ‘지분 적립형 분양주택’ 방식을 도입하기로 했다. 입주자가 초기에 분양가의 20~40%만 내고, 나머지 60~80%에 대한 SH공사 등의 공공지분에 임대료를 지불하는 구조다. SH공사는 이 과정에서 발생하는 부채를 리츠로 충당하게 된다.

리츠로 부채를 충당하려면 ‘지분적립형 주택’ 사업 자체의 수익성이 보장돼야 한다.

한 리츠 운용 관계자는 “서민 대상이라 임대료가 높기는 어렵고, 건설비 때문에 고품질도 쉽지 않으며, 세제혜택을 위해서는 법령을 고치거나 공적 부담을 늘려야 한다”고 꼬집었다.

리츠시장 자체도 올해 부진하다. 지난 5일 임대아파트를 최초로 기초자산으로 둔 이지스레지던스 리츠는 공모가(5000원) 아래에서 거래되고 있다.

한 금융권의 인프라금융 관계자는 “최근 리츠들은 수익을 내기보단 손실을 줄이는 구조”라며 “공공 분양주택의 수익성을 보장하기 위한 지속적인 재정지출이 이뤄져야 민간의 투자가 계속될 수 있을 것”이라고 내다봤다.

이 때문에 서울시도 지난 4일 정부의 지분적립형 주택 재정구조에 대해 “리츠를 설립해서 운영하는 구조로 할 것”이라면서도 “계속해서 리츠가 운영할 것인지는 면밀한 검토가 필요하다”고 밝혔다.

현재 정부는 SH공사나 LH공사 등 공공주도의 재건축 리츠만 허용하고 하고 있다. 국토교통부와 서울시는 그동안 민간 건설사와 조합이 추진하는 재건축 리츠에는 반대해왔다. 민간 주도의 재건축리츠는 민간택지 분양가상한제 등 정부 규제를 회피하기 위한 수단일뿐더러 법률상 불가능하다는 이유에서다. 국토부와 서울시는 신반포3차·경남아파트(래미안원베일리)재건축 조합이 일반분양분 리츠방식으로 민간임대사업자에게 매각하려던 것을 반대해 무산시키켰다. 지난 4월 대우건설이 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축 사업을 리츠 사업으로 진행하자고 파격 제안했다가 불발됐다.

munjae@heraldcorp.com

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