전월세 전환율 2.5%로 인하…법적 범위 초과분 안 내도 된다 [일문일답]

주택임대차보호법 시행령이 10월 개정돼 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 인하되면, 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지는 효과가 있다. 서울 송파구의 한 상가 부동산 중개업소 모습 [연합]

[헤럴드경제=민상식 기자] 주택임대차보호법 시행령이 10월 개정돼 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 인하되면, 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지는 효과가 있다.

5억원짜리 전세를 계약 갱신 시점에서 보증금 3억원짜리 월세로 바꾸는 경우 현행 전월세전환율에서는 2억원에 4.0%를 곱한 뒤 월별로 나눈 66만6000여원이 월세로 산출된다. 전월세전환율이 2.5%로 낮아지면 월세는 41만6000여원으로 줄어든다. 월세가 25만원이 더 내려가게 되는 셈이다.

19일 전월세전환율 등 임대차 제도와 관련한 내용을 문답으로 정리했다.

- 계약을 갱신할 때 집주인과 전세를 월세로 바꾸기로 했지만 알고 보니 전월세전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐다. 이럴 때 어떻게 해야 하나.

▶ 전세가 법적 전월세전환율보다 높은 비율로 월세로 전환된 경우세입자는 계약을 무시하고 법적 전월세전환율 범위 내에서만 월세를 내면 된다. 월세 중 전월세전환율을 초과한 금액은 법적 근거가 없어 무효이기 때문이다.

이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 주임법 제10조의 2에 '초과 차임 등의 반환청구' 규정이 있기 때문이다. 집주인이 끝내 이를 거부하면 소송을 제기하면 된다.

서울 영등포구 여의도 일대 구축 아파트 단지. [연합]

- 전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아지면 월세는 낮아지겠지만 월세를 전세로 바꿀 때는 거꾸로 전세가 많이 오르는 것 아닌가.

▶ 주임법상 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때에만 적용되는 규정이다. 월세를 전세로 전환할 때는 시중에서 통용되는 전월세전환율을 적용하는 것이 바람직하다.

- 계약을 맺은 지 6개월밖에 안 됐는데 집주인이 주임법상 '차임 등의 증감청구권'을 내세우면서 임대료를 올려달라고 한다.

▶ 차임 등의 증감청구권은 조세, 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론 세입자도 임대료를 조정하자고 요청할 수 있는 권리다. 하지만 이는 계약을 맺거나 임대료를 조정한 지 1년은 지나야 행사할 수 있다. 집주인이 요구하는 대로 무조건 관철되는 것도 아니다. 집주인과 세입자가 적당한 수준의 임대료에 합의해야 하며, 합의가 안 되면 증액을 할 수 없다.

- 계약한 지 4개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다. 들어줘야 하나.

▶ 전세를 월세로 바꾸는 것은 언제든 할 수는 있다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 그만이다. 역으로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경이 안 된다.

mss@heraldcorp.com

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