▲ 미쉘 원  ⓒ2011 Koreaheraldbiz.com

캘리포니아 부동산협회(California Association of Realtor)에서 발표한 숏세일 지침에 대해 계속 살펴보자.

대부분의 주택소유주가 숏세일을 할 때 제일 먼저 생각하는 것은 과연 숏세일로 주택을 처분했을때 은행에 지고 있던 빚이 모두 면제가 되는지의 여부다.
일반적으로 돈을 빌려준 은행은 숏세일 혹은 차압(foreclosure)을 막론하고 미상환 금액, 즉 셀러가 진 빚 전액을 회수할 수 없다. 이 경우 발생하는 부족금(차액)에 대해 은행이 셀러측에 책임을 물을 수는 있지만 캘리포니아에서는 다음과 같은 상황일때 미상환금액에 대한 배상판결(deficiency judgments)을 금하고 있다.

▶숏세일
캘리포니아에서는 미상환금액에 대한 배상판결법(deficiency judgment law)에 따라 은행이 페이먼트를 하지 못하는 채무자의 주택을 강제로 차압할 권리가 있다.

그러나 숏세일의 경우에는 채무자인 셀러와 은행간에 모든 절차를 서로 합의해, 셀러의 빚을 탕감해주는 것이 원칙이다. 하지만 일부 은행들은 갚지못한 차액에 대해 셀러측이 최종 책임이 있다는 조항을 서류에 삽입하기도 안다.

다시말하면 집에 걸린 저당권은 면제해, 주택 매매는 허용해도 채무자의 근본적인 빚은 남아있게 된다. 즉 숏세일이 끝난 후에도 은행이 갚지못한 차액에 대해 셀러에게 책임을 추궁할 권리가 생기는 것이다. 2011년 1월 1일 시작된 법에 의해 1-4유닛까지의 주거용 부동산이 숏세일로 매매되었을 때 미상환금액에 대해 은행은 셀러에게 책임을 물을 수 없지만 다음과 같은 경우에는 해당되지 않는다.

2차 은행의 론, 1차 론(loan)이라도 주거용 부동산이 아닐때, 숏세일 진행중에 채무자가 숏세일법에 위반되는 사기행위를 하였거나 집을 훼손시켰을 때가 이에 해당한다.
　
▶ 주택구입을 위해 빌린 돈(Purchase Money Loans)
셀러가 1-4유닛까지의 주택을 주거용으로 구입했을 때, 즉 단독주택은 물론이고 2유닛이상의 주택일때라도 그 중의 한 유닛이 구매자의 주거용이었을때는 부족금액을 갚지 않아도 된다. 즉  은행은 주택구입을 위한 빚(purchase money loans)을 받기위해 더 이상 추심이 불가하다.

▶ 재융자(Refinanced Liens)
아직까지 실제의 예는 없으나, 재융자를 한 경우에 구입 당시보다 집값이 많이 올라 재융자를 통해 많은 액수의 돈을 빌린 경우, 집의 가치를 높이기 위해 보수나 증, 개축을 했거나 재융자시 내야했던 비용을 제하고도 돈이 남아 다른 곳에 유용했을 때는 은행이 법원의 판결을 통해 손해배상을 청구할 수 있다.

▶2차 융자(Junior Liens)
2차 이상의 융자가 있을 경우 주택의 구입당시, 다운 페이먼트를 10%밖에 할 수 없어 1차 론을 80%하고 2차로 다시 10%을 론해서 집을 샀다면 2차 론에 대해서도 부족금액에 대한 채무가 면제되지만, 나중에 재융자를 통해, 집을 샀을 때 빌린 돈보다 훨씬 많은 돈을 빌렸거나, 서브 프라임사태 이전에 많이 있어왔던 홈에퀴티론(HELOCs)으로 현금을 빌려 딴 곳에 썼을 경우에도 미상환금액에 대한 배상판결(deficiency judgements)을 받을 수 있다.

비 부동산 부사장