그간 수많은 사업체를 사고 판 경험으로 볼때 거래시 가장 어려운 점은 바로 건물주로부터 기존의 임대 계약에 대한 양도 승인을 받는 일이다.
사업체가 부동산을 포함하여 매매 되는 경우에는 이러한 과정이 필요 없다. 하지만 부동산이 포함 되지 않은 경우에는 건물 주로부터 파는 사람이 소유했던 리스 권한을 법이 정한 절차에 따라서 사는 사람이 인수 해야만 사업체를 운영 할 수 있는 권리를 갖게 된다.
부동산을 소유한 건물주로서는 자신의 권리를 보호하는 것이 당연하다. 건물주는 스스로를 보호하기 위해 자신이 소유한 부동산에 입주하려는 입주자의 신상을 파악해야 한다.
입주자의 신용거래상태, 임대자가 소유한 재산상황 그리고 사업체를 운영 할 수 있는 경험여부 등을 조사해 자신의 건물에 입주하는 입주자가 정한 날 자에 임대료를 제대로 지불 할 여건을 갖추고 있는지를 파악해야 한다. 그러나 경우에 따라서는 이 문제가 그렇게 단순하지 않다.
위에서 언급한 조사 사항에 대한 기준을 어떻게 정하느냐 하는 문제는 부동산 소유주의 주관적인 판단에 의존할 수 밖에 없다. 따라서 입주자로 받아들일 것인가 아니면 거절 할 것인가 하는 것은 오로지 소유주의 마음에 달려 있다.
임대자의 입장에서는 도저히 결격사유가 없다고 생각했지만 거절 당하는 경우가 있고 이로 인해 차별받았다는 피해의식이 생기게 된다.
사업체와 부동산 브로커의 경우 어렵게 매입자를 찾아서 매매에 따르는 제반 요구 조건을 다 만족 시켰는데도 건물주가 리스 승인을 거부하면 다시 처음부터 새로운 매입자를 찾아야 한다.
만일 건물주가 상식선에서 납득되지 않을 만큼 주관적 잣대를 들이댈 경우 이는 곧 건물주와 입주자간에 불화로 발전된다.
수년전에 한 독립건물에서 업소를 운영하던 세탁소 업주가 있었다.매매에 필요한 모든 절차가 잘 진행됐고 건물주만의 승인을 기다리고 있었다.그런데 건물주가 구체적인 사유를 언급하지도 않은 상태로 승인을 계속 미뤘다. 결국 입주 희망자는 매입을 포기하게 됐다. 화가 날 대로 나게 된 세탁소 주인은 “임대계약서를 자세히 검토해보니 건물주라도 임대계약을 양도하여야 하는 불가피한 상황의 경우 정당한 이유 없이 임대 계약에 대한 양도 승인을 지연시켜서는 안 된다”는 임대자 보호 규정이 있다며 이를 적용해 건물주를 대상으로 손해배상을 제기해 승소했다.
물론 이런 사례가 모든 임대자 적용 되는 것은 아니지만 우리의 삶 가운데 법적인 문제로 불화를 자초하는 일이 없도록 건물주는 건물주대로 임대 자는 임대자대로 서로가 규정을 지키야 한다.
뉴스타 부동산 부회장
사업체가 부동산을 포함하여 매매 되는 경우에는 이러한 과정이 필요 없다. 하지만 부동산이 포함 되지 않은 경우에는 건물 주로부터 파는 사람이 소유했던 리스 권한을 법이 정한 절차에 따라서 사는 사람이 인수 해야만 사업체를 운영 할 수 있는 권리를 갖게 된다.
부동산을 소유한 건물주로서는 자신의 권리를 보호하는 것이 당연하다. 건물주는 스스로를 보호하기 위해 자신이 소유한 부동산에 입주하려는 입주자의 신상을 파악해야 한다.
입주자의 신용거래상태, 임대자가 소유한 재산상황 그리고 사업체를 운영 할 수 있는 경험여부 등을 조사해 자신의 건물에 입주하는 입주자가 정한 날 자에 임대료를 제대로 지불 할 여건을 갖추고 있는지를 파악해야 한다. 그러나 경우에 따라서는 이 문제가 그렇게 단순하지 않다.
위에서 언급한 조사 사항에 대한 기준을 어떻게 정하느냐 하는 문제는 부동산 소유주의 주관적인 판단에 의존할 수 밖에 없다. 따라서 입주자로 받아들일 것인가 아니면 거절 할 것인가 하는 것은 오로지 소유주의 마음에 달려 있다.
임대자의 입장에서는 도저히 결격사유가 없다고 생각했지만 거절 당하는 경우가 있고 이로 인해 차별받았다는 피해의식이 생기게 된다.
사업체와 부동산 브로커의 경우 어렵게 매입자를 찾아서 매매에 따르는 제반 요구 조건을 다 만족 시켰는데도 건물주가 리스 승인을 거부하면 다시 처음부터 새로운 매입자를 찾아야 한다.
만일 건물주가 상식선에서 납득되지 않을 만큼 주관적 잣대를 들이댈 경우 이는 곧 건물주와 입주자간에 불화로 발전된다.
수년전에 한 독립건물에서 업소를 운영하던 세탁소 업주가 있었다.매매에 필요한 모든 절차가 잘 진행됐고 건물주만의 승인을 기다리고 있었다.그런데 건물주가 구체적인 사유를 언급하지도 않은 상태로 승인을 계속 미뤘다. 결국 입주 희망자는 매입을 포기하게 됐다. 화가 날 대로 나게 된 세탁소 주인은 “임대계약서를 자세히 검토해보니 건물주라도 임대계약을 양도하여야 하는 불가피한 상황의 경우 정당한 이유 없이 임대 계약에 대한 양도 승인을 지연시켜서는 안 된다”는 임대자 보호 규정이 있다며 이를 적용해 건물주를 대상으로 손해배상을 제기해 승소했다.
물론 이런 사례가 모든 임대자 적용 되는 것은 아니지만 우리의 삶 가운데 법적인 문제로 불화를 자초하는 일이 없도록 건물주는 건물주대로 임대 자는 임대자대로 서로가 규정을 지키야 한다.
뉴스타 부동산 부회장
