올해 부동산 시장은 세계적 경기 침체가 시작됐던 지난 2008년이후 가장 역동적인 변화가 나타났다. 역대 최저치를 헤메던 금리가 지난 수년래 최고치까지 상승했고 물 밑에서 숨쉬기조차 힘들던 수많은 깡통주택(Under water)이 주택가격 상승에 따라 수면 위로 올라왔다. 깡통주택이 줄어들면서 차압주택은 급감했고 주택 거래량은 지난해보다 크게 늘었다. 2013년 미국 부동산을 ‘금리상승’과 ‘깡통주택 감소’라는 키워드를 통해 알아보자

▲ 금리 급상승

주택 구매자들에게 사실상 집값 이상으로 중요한 부분이다. 전액 현금으로 주택을 사지 않을 바에야 누구나 일정 금액의 다운페이먼트와 고정 금리 대출을 택하기 마련이다. 따라서 금리가 오른다는 것은 그만큼 주택 구매력이 나빠진다는 의미로도해석할 수 있다. 올해 금리가 얼마나 올랐는지는 매주 발표되는 금리 통계(30년 고정 기준)만 봐도 쉽게 알 수 있다. 리서치 업체 Y 차트가 집계한 지난 1년간의 금리 변화를 보자. 지난해 12월 27일 3.35%였던 고정금리는 3월 3.52%를 시작으로 급상승하기 시작했던 6월 27일에 4.46%로 4%를 돌파하더니 8월에는 여름 더위와함께 4.5%도 넘어섰다. 이후 바잉시즌을 전후해 잠시 주춤했던 상승세는 11월 초부터 다시 불붙기 시작 다시 12월 말 현재 다시 4.5%에 도달했다. 전년동기 대비 무려 1% 이상 오른 수치다.

금리가 오른 다는 것은 같은 가격의 주택을 적게는 수만달러에서 많게는 수십만달러나 더 비싸게 사는 것을 의미한다. 당연히 신규 대출이 어렵게 되고 이는 바이어 감소로 이어져 부동산 시장에 악영향을 줄 수 있다. 또 낮은 금리를 통해 돈을 절약하려는 재융자 신청도 감소시켜 미국의 가계 부담도 커지게 된다. 올해의 경우 전반적인 경기 회복세 속에 실업률 감소와 공급 부족에 따른 주택 거래 및 중간가 상승이라는 부스터 효과가 있어 금리 상승이 주택 경기에 미치는 영향이 미비했다.하지만 전문가들의 예상대로 금리가 내년 상반기를 기해 5%를 넘어서게 되면 금리 변동이 주택시장에 미치는 영향력이 다시 커질 것이다. 잘나가는 주택 시장의 유일한 불안요소로 볼 수 있다.

▲ 깡통주택 감소

리서치 업체 코어로직의 집계에 따르면 올해 주택 가격 상승에 따라 깡통 딱지를 띄어버린 주택의 수는 무려 420만채다. 전년동기 대비 무려 40%나 감소한 수치다. 또 깡통주택이 감소하면서 마이너스에퀴티를 보유한 주택 소유주 역시 지난해 같은 기간에 비해 13%나 줄었고 주택 가치는 2012년에 비해 1조9000억달러나 오른 25조 7000억달러까지 회복됐다. 지난 2005년 이후 최대 증가치다. 미국 주택가격은 2012년에 비해 올해 12.5%나 올랐는데 이에 따라 상당수의 주택 소유주들이 재융자, 주택매매 그리고 융자 재조정 등을 활용해 깡통주택이란 굴레를 벗어 던지는데 성공했다. 특히 한인 최대 밀집 지역인 LA의 경우 전년동기 대비 집값이 무려 25%가까이 올랐는데 이에 힘입어 주택 가치가 3231억달러나 증가하며 깡통주택 수도 전체 9.9%로 떨어져 지난 수년래 최저치에 도달했다. 코어로직 측은 내년에도 집값이 최소 6~7% 이상 오를 것으로 예상하면서 약 200만채 정도가 추가로 깡통주택에서 벗어날 것으로 예상했다.

최한승 기자