상업용 부동산 소식에 민감한 사람이라면 자주 듣는 단어가 있다. 바로 메자닌 대출(Mezzanine lending)이 그것이다.메자닌이란 1층과 2층 사이의 공간을 의미하는 단어로, 부동산에서는 중순위 대출을 의미한다. 높은 수익이 가능하지만 배당 순위가 선순위 투자자들 다음이어서 시장이 좋을 때는 문제가 없지만, 반대의 경우 배당을 받지 못할 가능성이 커진다.

담보권 처분을 결정해 투자금 회수가 가능한 선순위 채권과 달리 후순위이기 때문인데 사실상 회수 방법도, 구제책도 없다.

월스트릿저널(WSJ)이 최근 올 들어 10월까지 상업용 부동산과 관련한 압류 건수를 분석한 결과 총 62건에 달하는 메자닌 대출 및 고위험 대출을 확인했다. 이는 전년 30건의 두 배나 넘는 것으로 코로나 19 팬데믹 이전 13건과 비교하면 약 5배에 달하는 수치다.

WSJ는 이에 대해 “메자닌 대출 등 위험 부문에서 압류가 급증하고 있다”라며 “상업용 부동산 시장이 어려움에 빠졌다는 가장 분명한 신호”라고 보도했다.

이어 “상업용 부동산 모기지의 경우 압류 건수가 많이 확인되지 않는 반면 메자닌 대출에 대한 압류는 상대적으로 쉽고 빠르게 진행된다”고 덧붙였다.

메자닌 대출이 큰 문제가 되는 이유는 지난 부동산 경기침체 이후 당국이 규제를 강화하면서 메자닌 대출이 이 빈틈을 채웠기 때문이다.

규제가 강화되자 건물주들은 대출로 채우지 못한 자금을 메자닌 대출 등으로 대체했고 지난해까지만 해도 높은 수익을 올렸다. 하지만 연준의 기준 금리 인상 이후 상업용 부동산 위기가 높아졌고 결국 압류가 증가한 것이다.

상업용 부동산 브로커들에 따르면 약 10~12%였던 메자닌 대출의 금리는 현재 15%이상으로 약 3%포인트 이상 높아졌고 이 결과 재융자가 어려워 지면서 연체와 차압 그리고 압류가 급증하고 있다.

특히 건물 가치가 폭락한 오피스 빌딩의 경우 대출액이 건물 가치를 넘어서는 깡통화가 진행되면서 압류가 불가피해졌다는 것이다.

WSJ는” 메자닌의 경우 정확한 대출 규모가 확인되지 않아 빚이 얼마인지 추산하기 도 어렵지만 압류 규모는 역대 최고가 될 수 있다 “며 이것이 상업용 부동산에 더욱 큰 위기를 가져올 수 있다고 지적했다. 최한승 기자