▶부자들이 굳이 은행으로부터 융자를 받는 이유
몇년 전만해도 침대 밑이나 뒷 마당에 묻어 둔 달러를 싸 들고 와서 현금으로 부동산을 덜컥 사는 바이어들을 주변에서 어렵지 않게 볼 수 있었다. 그 당시에는 ‘부동산 투자는 곧 대박’이라는 현상이 두드러졌기 때문에 무조건 사고 보자는 심리가 강했다. 지금처럼 슬로우한 경제 상황에서 다소 움추러 들기는 했지만, 여전히 현금으로 부동산을 구입하기 희망하는 사람들을 간간이 만나게 된다. 즉 다운 페이먼트를 많이 내거나 아니면 ‘올 캐쉬’로 융자를 전혀 끼지 않고 부동산을 사겠다는 경우이다. 왜그럴까?
빌 게이츠, 워런 버핏 등 세계적인 부자들은 부동산을 구입할 때마다 일반인들이 생각하는 것과는 달리 은행으로부터 융자수속 절차를 밟는다는 소식을 전해 듣게 된다. 세계의 건물 수백개를 몽땅 현금으로 사고도 돈이 남아돌 만큼 엄청난 자산규모를 가진 그들이 굳이 은행으로부터 융자를 받는 이유는 무엇일까?
부자들은 이처럼 융자와 관련, 어떻게 하면 부를 창출할 수 있는 지의 비밀을 알고 있고, 또한 아는 것을 실천함으로써 결과적으로 더 많은 부를 증식한다. 그들이 알고 있는 이 비밀은 오히려 아주 간단한 것이다. 그것은 ‘최소 비용, 최대 효과 (Minimum investment, Maximum return)’ 즉, 최소의 투자로 최대의 수익을 본다는 것이다. 그렇다면 모기지를 끼지 않는 올 캐쉬 구입과는 달리 은행으로부터 융자를 받을 때의 혜택들은 무엇인지 알아보자.
▶은행 융자의 주요 혜택
모기지 플래닝을 통한 은행 융자의 주요혜택을 종합 플래닝의 관점에서 본다면 크게 ‘레버리지 파워’ ‘이자 세금 공제’ ‘에스테이트 플래닝’등 세 가지로 나눌 수 있다.
(1)레버리지 파워
이는 ‘타인으로부터 빌린 자본을 지렛대 삼아 자기 자본 이익률을 높이는 것’이다. 또한 ‘지렛대 효과’라고도 한다. 예를 들어, 10억원의 자기 자본으로 1억원의 순익을 올린다면, 자기 자본 이익률은 10퍼센트가 되고, 자기 자본 5억원에 타인 자본 5억원을 끌어 들여 1억원의 순익을 올리면 자기 자본 이익률은 20퍼센트로 증가하게 된다. 이처럼 자신의 투자금이 아닌 남의 돈, 즉 은행으로 부터 융자를 받아 부를 창출하는 방법을 OPM(Other People’s Money)방식이라고 하며, 이는 스마트한 부자 투자가들이 선호하는 방법이다. 여기서 한가지 주의할 사항은 이때 기대 수익율이 차입자금의 이자보다 더 높아야 한다는 것이다. 예를 들어 차입 자금의 이자가 6퍼센트면 기대수익율은 8퍼센트에서 10퍼센트 정도는 되어야 한다는 것이다.
(2)이자의 세금 공제
많은 부자들에게 모기지 이자의 세금공제 혜택은 아주 중요한 사항이다. 진정한 부자의 기본은 절약이다. 스마트한 부자 투자가들은 세금 공제를 극대화하기위해 일부러 “이자 온리 론(Interest Only Loan)’을 많이 선택한다. 이런 모기지론의 특수성은 세금공제 혜택이 없는 원금을 빼고 ,자신의 tax bracket에 따라 100퍼센트 세금 공제를 받을 수 있는 순수 이자만 낸다는 것이다.
(3) 연방 정부 사망세 감소
IRS (Internal Revenue Service)에 따르면 부동산에 끼어 있는 융자금은 에스테잇 택스(Estate Tax), 즉 사망세를 내는 총 자산내역에 포함되지 않는다. 올해 사망세 공제액은 2백만 달러로 2008년도 사망세율은 2009년과 마찬가지로 가장 많게는 45퍼센트이다. 2010년은 한해 1월 1일부터 12월 31일까지 자산규모에 상관없이 사망세가 부과되지 않게 된다. 그러다 2011년에는 선셋 조항(Sunset Provision)으로 인해 다시 과거의 공제액인 1백만달러로 돌아가고 세금은 많게는 55퍼센트까지이다. 2011년이후의 사망세율에 대한 내용은 현재 국회에서 펜딩 중에 있는 사안이므로 아직 두고 볼 일이다.
IRS에 따르면, 자선단체 기부금, 생존 배우자 공제, 자산행정 관련 비용 등과 더불어 부동산 모기지와 채무를 사망세 자산 내역에서 공제되는 아이템으로 분류하고 있다. 그래서 사망세를 줄이기 위해서라도 의도적으로 상당한 융자금을 끼고 있는 부자들이 많다. 이처럼 미리부터 에스테이트 택스와 관련된 플래닝을 제대로 하지 않을 경우, 상당량의 자산을 세금으로 내야 할 경우가 발생할 수도 있다.
서니 리(Sunny Lee)/종합플래닝 전문가 (800)866-0695 Totalplanner365@yahoo.com
*종합 플래닝 전문가 서니 리의 ‘미국에서 부자되기 101′은 아시아 방송 채널 LA18(http://www.la18.tv/)을 통해서도 만나 보실 수 있습니다.
