한인타운 중심에 위치한 A 콘도. 4층 구조의 총 80여 가구가 밀집되어 있는 대형 콘도로 교통이 편리해 늘 렌트 수요가 끊이지 않는 인기 콘도 중 하나지만 현관에 들어서면 1층 로비와 엘레베이터에 각각 노란색 경고 문구가 시선을 끈다.
　
최근 관리비 연체가 늘어 HOA 재정상태가 심각한 상황에 처해 있고 꼭 필요한 경비인 월 공과금, 보험, 청소비 등을 제대로 지급하지 못하고 있다는 내용이다. HOA 연체액이 많아 수리가 필요해도 제 때 고쳐주지 못하는 실정이라는 것이다.
　
현재 마켓에 리스팅으로 나와있는 콘도 유닛들은 대부분 숏세일이나, 은행 REO매물들이 대부분을 차지하고 있어 몇 개월 심지어는 일년도 넘게 HOA 비용이 연체되고 있는 경우가 많기 때문이다. 결국 불편을 감수하지 못하고 세입자가 다른 곳으로 이사를 가버리든지 밀린 나머지 관리비가 현 입주자들의 몫으로 떠밀려 관리비 인상을 초래하게 되는 악순환을 겪게 되기가 쉽다.  
　
많은 바이어들이 주택을 구입할 때 쉽게 간과하기 쉬운 부분이 공동관리비용(HOA Fee)이다. 월 페이먼트 못지 않게 공동관리비용도 소유주들에게는 큰 부담으로 작용한다.
　
공동관리비용은 콘도에 따라 천차만별이고, 같은 건물이라도 유닛의 크기에 따라 차이가 나기도 한다. 일반적으로 고층 콘도와 오래된 콘도일수록 유지보수와 관리해야 할 부분이 더 많기 때문에 관리비용이 더 높은 편이다.
　
LA 다운타운에서 분양되고 있는 고층 콘도의 경우 공동관리비용이 스퀘어피트당 35~60센트 선이다. 1,200스퀘어피트 크기의 2베드룸을 구입한다면 공동 관리비로 매달 400~700달러를 부담해야 한다. 
　
부동산 전문가들은 콘도 구입 전 다음과 같은 6가지 사항들을 미리 확인해볼 것을 조언하고 있다.

현 소유주 연체율    연체율 높으면 차압매물 가능성 커
렌트 비율제약 부문    투자용 구입시 현재 임대 갯수 확인
콘도소유주 협회활동    불만 사항 대처 방법 주의깊게 살펴
콘도수리 자금 비축    10년미만 콘도 수리비 10% 모아야
보험 책임소재   보험약관 요청…수리부문 책임확실히

1. 현 소유주들의 연체율을 확인해라
　
현재 콘도에 거주하고 있는 사람들의 연체율이 높으면 차압 매물로 나올 가능성이 높은 콘도가 많다는 의미다.
　
차압 매물이 많이 나오면 콘도 이미지에 부정적인 영향을 미치는 것은 물론 가격 하락도 부채질한다.
　
또한 연체율이 높으면 콘도 관리가 제대로 이루어지기가 쉽지 않다. 따라서 콘도 소유주들의 연체율이 높은 콘도는 피하는 것이 좋다.

2. 공동관리비용을 점검한다
　
공동관리비용을 확인하고, 본인에게 큰 부담이 되지는 않는지 점검해보는 것이 좋다. 무리한 선택을 해서 후회하는 우를 범하지 않아야 한다.

3. 렌트 비율 제약 부분을 확인한다
　
많은 콘도 단지에서 렌트 비율을 제약하고 있다. 세입자들은 소유주보다 콘도 관리에 신경을 덜 쓰기 때문에 관리비용이 높아지기 때문이다. 만약 투자용으로 콘도를 구입한다면 이 부분을 반드시 확인해야한다. 만약 렌트 비율에 대한 제약이 있다면 현재 몇 세대가 임대되고 있는 지를 확인하는 것이 필요하다.

4. 콘도소유주 협회의 활동을 살펴라
　
콘도소유주협회의 활동을 지켜볼 필요가 있다. 어떤 문제에 대한 불만이 많이 제기되고 있고, 콘도소유주협회가 어떻게 대처하는 지를 살펴보는 것이 중요하다. 콘도에 문제가 생기면 생활하면서 불편을 겪는 것은 물론 나중에 팔기도 힘들어진다.

5. 콘도 수리를 위한 충분한 자금이 비축돼 있는지
　
콘도소유주협회에게 콘도 수리를 위한 자금이 합리적인 수준으로 비축돼 있는지 물어보는 것이 좋다.
　
전문가들은 콘도가 지어진 지 10년 미만이라면 공동 관리 부문 중 정기적으로 수리해야 할 부분을 바꾸는 데 필요한 자금의 10% 정도를 콘도소유주협회가 비축하고 있어야 한다고 조언하고 있다.
　
콘도가 지어진 지 10~20년 사이라면 비축해야 할 자금은 수리액의 25~30% 선이며 20년이 넘었다면 50% 정도의 자금을 갖고 있어야 한다. 그렇지 않다면 정작 문제가 발생했을 때 콘도 소유주들이 큰 부담을 떠안을 수밖에 없다.

6. 보험 책임소재는 분명하게 해야 한다
　
콘도에 거주하면서 문제가 발생하면 수리에 대한 책임 소재가 자주 문제가 된다.
　
콘도소유주협회에서 수리해줘야 하는 부분이 있고 콘도 소유주가 개별적으로 고쳐야 하는 부분이 있다.
　
일반적으로 건물 외벽이나 수영장, 도로, 주차장 등 공동관리부분은 콘도소유주협회가 수리를 하고 건물내에서 발생한 문제는 콘도 소유주가 개인의 부담으로 고쳐야 한다.
　
콘도소유주협회에게 보험 약관을 요청해 콘도소유주협회에서 수리해주는 부분을 미리 확인하는 것이 좋다.  
 
제이 양/객원기자