주택시장 관련 지표들
금융시장에 미치는 영향력이 큰 경제지표들 중 주택시장과 관련된 지표들로는 Housing Starts (주택착공 건수), New Home Sales (신규주택판매), Existing Home Sales (기존주택판매), Pending Home Sales Index (잠정주택판매지수) 등이 있다. ▲Housing Starts (주택착공건수): 주택시장 관련 지표들중에서 가장 중요시되는 수치로, 경제전반에 미치는 파급효과가 타 수치에 비해 크기 때문에 가장 중요한 수치로 분류된다. 유의할 점은 다른 경제지표들에 비해 등락폭이 심한 편이어서 매달 발표되는 수치 보다는 최근 몇개월의 동향을 파악하는 것이 중요하다는 것이다. 건설업체들은 주택이 완성된 후 팔릴 수 있다는 확신이 없다면 집을 짓기 시작하지 않는다. 따라서 주택착공건수의 변동은 주택 수요 및 향후 건설경기 전망과 밀접한 관계가 있다. 또한 신규주택착공이 시작되면 건설업 고용이 늘어나게 되고, 주택이 팔린다는 것은 홈빌더에게는 매출의 증가를 그리고 주택 구입자에게는 가구나 전자제품 등의 추가 소비로 이어지는 것을 뜻하므로 주택착공의 증감은 상당한 경제적 파급효과를 의미한다. 또 금융시장에서는 홈빌더, 모기지렌더, 건설 장비 및 자재 업체 등 주택관련 업체의 주식에, 그리고 원목 등 건설 원자재 가격에도 큰 영향을 미친다. 참고로 개인주택과 다세대 주택(아파트)의 착공 추세가 서로 크게 다를수 있으므로 이들을 별도로 살펴보는 것도 유용하다. 보통 개인주택의 착공건수 변동이 더 안정적이고 금리에 더 민감하며 덜 투기적 성향을 보이는 반면 아파트 착공은 조세법규 (Tax Code) 에 따라 또 이와 관련된 투자자들의 투자활동에 따라 큰 변동을 보인다. ▲Housing Permit (주택건축허가) 은 주택착공건수와 함께 발표되며 거의 모든 Housing Permit 이 주택착공으로 이어지지만 날씨등의 이유로 착공이 늦어지는 경우도 있어 Housing Permit 은 주택착공건수의 선행지수로 여겨진다. 하지만 Housing Permit 의 증감이 미래의 주택착공건수 추세를 예측하지는 못한다는 것이 경제학자들의 연구 결과이다. ▲New Home Sales (신규주택판매): 신규주택판매는 새로 건설된 주택중 판매가 확정된 주택수를 말한다. 신규주택판매지는 금리, 고용시장 및 소득, 그리고 기타 주식시장 등의 활황으로 생긴 투자 수입 등이 영향을 미친다. 주택착공건수와 마찬가지로 경제적 파급효과가 크다. ▲Existing Home Sales (기존주택판매): 기존주택판매는 주택 매매건수에서 가장 많은 부분을 차지하며 신규 건축물이 아닌 기존 주택, 콘도, Co-op 중 거래가 완료된 건수를 말한다. 기존주택판매는 경제활동면에서 보면 새로운 생산이 이루어지는 것은 아니지만 부동산 에이전트나 은행 등 관련업 종사자들에게는 소득원이 되므로 GDP (국내총생산) 수치를 높이는 효과가 있다. 한편 기존주택판매지수는 2005년 중반을 정점으로 하락추세가 계속되고 있으며 일반적으로 주택대출금리와 기존주택판매는 반대 방향으로 움직이지만 최근에는 금리와 판매지수가 동시에 상승하는 추세를 보이고 있다. ▲Pending Home Sales Index (잠정주택판매지수): 잠정주택판매지수는 주택시장 활동의 동향을 조금 더 일찍 읽어낼 수 있는 선행지수의 필요성에 의해 National Association of Realtors (NAR) 에서 개발되었으며 주택 주택구입자가 계약서에는 서명했지만 아직 실제로 거래가 완료되지 않은 경우를 말한다. 통상 계약서 서명후 4 – 6 주후에 거래가 완료되며 잠정주택판매지수는 기존주택판매에 대해서는 선행지수이지만 신규주택판매의 선행지수는 아니다. |
