상업용 부동산 투자자들이 렌트컨트롤이 강화된 가주를 떠나고 있다.사진은 LA한인타운의 아파트(기사 안의 특정 내용과 무관)

렌트컨트롤 강화의 여파로 캘리포니아를 떠나는 상업용 부동산 투자자들이 늘고 있다.

지난 20여년간 가주 전역에 다수의 아파트 컴플렉스를 보유하고 있던 한 투자자가 최근 포트폴리오 일체를 매각했다.

이 투자그룹 관계자는 ”캘리포니아에서 내년 1월 1일부터 한층 강화된 렌트컨트롤이 도입되기 때문에 이에 앞서 포트폴리오를 정리했다”며 ”앞으로 당분간 상황을 지켜보겠지만 세율이 낮고 투자자 친화적인 네바다 혹은 텍사스 지역으로의 이주를 고려하고 있다”고 말했다. 

이어 ” 렌트컨트롤이 강화되면 자금력이 막강한 대형 투자 관리사를 제외한 일반 투자자들은 예상했던 수익을 얻을 수 없게 될 가능성이 높다. 이에 가주 부동산 매물을 처분하려는 투자자가 많다”고 덧붙였다. 

또 다른 투자자 역시 가주에서 보유했던 투자 매물을 정리해 텍사스 오스틴으로 이동했다. 이 투자자는 ”텍사스의 경우 재산세가 높다는 부담이 있지만 기타 세율이 낮고 경제 성장 속도가 빨라 향후 수익성은  가주보다 높을 것으로 예상된다”며 ”가주에서는 렌트매물만을 보유했지만 텍사스에서는 UT(텍사스 대학)가 있는 오스틴 일대에 학생들을 대상으로 하는 렌트매물을 일부 매입하고 나머지는 상업 중심지에 위치한 소형 스트립 몰 등에 분산 투자할 계획이다. 동일 가치 건물을 기준으로 할때 매입 가격은 LA에 비해 낮지만 캡 레이트는 더 높기 때문에 투자 안정성도 더 개선될 것으로 예상하고 있다”고 설명했다.

투자자들은 렌트컨트롤 강화가 신규 개발 혹은 리노베이션 등을 위한 자금 유통에도 어려움을 줄 수 있다고 입을 모은다. 상업용 부동산 대출 전문가들은 ”상업용 건물의 가치란 결국 낮은 공실률과 꾸준한 렌트비 인상에 있다”며 ”하지만 렌트비 인상에 한계점을 두고 나면 전체적인 가치가 떨어져 그만큼 대출이 어려워지게 된다”고 지적했다.

임대료 인상 제한을 15년 넘은 아파트로 규정한 것도 결국에는 큰 실효가 없을 것이라는 주장도 있다. 이번 법안이 2030년 이후 지속 여부가 결정된다고 하지만 건물 연식이 15년을 넘어가면 렌트컨트롤 대상에 포함되기 때문에 실제 거래시 (전액 현금 매입 제외) 모기지 심사 과정에서 대출액수가 감소할 수 밖에 없다는 것이다.  특히 거래 대상이 노후 건물이라면 투자 마진이 더욱 떨어지기 때문에 금융권에서 대출을 꺼리게 된다는 분석이다.

반면 렌트컨트롤이 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 분석도 있다.

LA 다운타운에 다수의 렌트 건물을 보유한 한 투자자는 ”남가주 특히 LA의 경우 신규 개발 부지도 부족하고 재개발 대상 매물을 구하기도 쉽지 않다. 결국 수요를 맞추기 위한 투자는 계속 될 것으로 본다”며 ”단 렌트컨트롤을  포함해 시정부의 규정이 계속 세입자에게 유리한 방향으로 흐른다면 결국에는 자금력이 강한 대형투자 그룹이 대다수의 렌트 건물을 나눠 가지고 일반 투자자는 급감하는 독과점이 될 수도 있어 이점은 유의해야 할 것”이라고 분석했다. 최한승 기자