모기지 페이먼트로 고심하는 주택 소유주에게 희소식이 전해졌다.

연방주택기업감독청(FHFA, Federal Housing Finance Agency)이 최근 코로나 19에 따른 모기지 페이먼트 유예 금액을 주택 처분 후 혹은 모기지 상환을 마친 후 납부할 수 있도록 하는 구제책을 발표했기 때문이다. FHFA의 구제책은 국책모기지 업체 페니매와 프레디맥이 보증하는 모기지에 적용된다. 이에 따라 주택 소유주들은 페이먼트 유예 금액을 추후 주택을 매각하거나 모기지 상환기간이 다 끝난 다음 납부할 수 있게 됐다.

오는 7월 1일부터 적용될 예정인 이번 구제책은 트럼프 행정부의 ‘케어스 액트’(CARES Act) 법안에 따라 적용된 페이먼트 유예 옵션이 현실적으로 불가능하다는 분석에 따라 도입된 것이다.

실례로 트럼프 행정부의 페이먼트 유예옵션은 총 3가지로 나뉘는데 모두 실효성이 없다는 지적을 받고 있다..

옵션 1은 1년 동안의 유예 기간 동안 미납된 금액을 일정 기간과 금액으로 나눠 기존 모기지 금액 페이먼트에 더해 납부하는 방식인 리페이먼트 플랜(Repayment Plan)이다.

유예 금액을 나누어 납부할 수 있다는 점은 긍정적이지만 그만큼 월 페이먼트 금액이 올라간다.

2번째 옵션은 유예 기간 직후 인 13개월째 페이먼트에 그간 유예 받은 금액을 모두 더해 일시에 납부하는 ‘전액 납부(Lump Sum Pay)’인데 비용 부담이 너무 커 사실상 주택을 구매가를 크게 웃돈 금액에 처분하지 않고서는 불가능한 옵션으로 평가된다.

3번째는 유예된 기간만큼 융자금 납부 기간을 늘리는 ‘옵션융자 재조정(Loan Modification)’이다. 이는 3가지 옵션 중 금액 부담이 제일 적을 수 있지만 그만큼 주택을 처분허가나 에퀴티를 늘리는데 어려움을 겪게 된다.

부동산 경제학자들은 “코로나 19로 인해 수입이 크게 감소해 가계 부채가 늘어난 상황인데 추후 고용이 보장된 다 해도 모기지 페이먼트를 되갚을 여건이 되지 않는다”며 “이런 비현실적인 옵션 보다는 미래에 주택을 처분해 목돈이 생기거나 모기지 상환 기간이 끝나고 나머지 금액만을 다시 되갚도록 하는 것이 현실적 대안”이라고 설명했다.

한편 모기지 업체 관계자들은 역대 최저치를 유지하고 있는 금리를 이용한 재융자를 적극 권하고 있다. 대출 기관과 협상해 기존의 페이먼트를 재융자로 돌리면 밀린 모기지 페이먼트가 새로운 모기지 대출의 원금에 더해 진다고 해도 상환 금액과 기간 모두 훨씬 여유롭게 대처할 수 있다는 것이다. 최한승 기자