그렇다면 최 씨와 같은 잠재적 주택 구매자가 집을 팔지 않고도 필요 비용을 마련하는 방법은 없을까? 부동산 브로커들은 최 씨와 같이 수입과 신용 점수가 좋고 모기지 페이먼트까지 끝난 소유주에게 ‘브릿지론(Bridge loan)’을 이용할 것을 권하고 있다.
◇단기 급전 필요시 유용: 브릿지론이란 주택을 구입할때 소유주택의 판매가 늦어져 구매 자금이 부족할 경우 주로 이용하는 융자방식이다.
집 혹은 부동산을 담보로 수주에서 2~3개월의 단기 융자(최대 12개월)를 받아 구매를 원하는 주택을 먼저 클로징한 후 본인 소유 주택이 매각되면 이 비용으로 융자금을 상환하는 것이다. 평균 일주일 정도면 융자를 받을 수 있어 단기간 급전이 필요할 때 유용하고 이를 통해 원하는 주택을 빨리 구입하면 큰 손해를 보지 않는다.단 에퀴티가 없거나 깡통주택은 브릿지론을 받을 수 없다.
◇브릿지론 이용법: 브릿지론은 크게 두가지 방식으로 이용이 가능하다.
(1)우선 남은 모기지 페이먼트 금액이 크지 않을 경우 융자금으로 기존 주택이나 사업체의 모기지를 갚고 새집의 다운페이먼트를 낸다. 집이 팔리는 순간 이자를 포함한 금액을 상환하면 수백에서 수천 달러 정도의 추가 부담으로 주택 및 소형 사업체 구입이 가능하다.최 씨 와 같이 집을 팔아 다운페이먼트를 마련하거나 모기지 융자를 기다리던 중 본인이 원하던 주택을 놓치는 바이어에게 유용한 방식이다.
(2) 다음으로는 모기지가 없거나 그대로 둔 채 주택을 담보로 융자를 받아 다운페이먼트를 하는 방식이다. 예를 들어 현재 거주하고 있는 60만 달러 주택의 모기지 잔액이 20만 달러가 남았다고 가정하면 에퀴티는 40만 달러다.
구매를 원하는 새 주택을 80만 달러로 가정해도 에퀴티 40만달러를 담보로 브릿지론을 통하면 충분한 액수의 다운페이먼트가 가능하다. 수입이 충분할 경우 기존 주택을 렌트로 돌려 페이먼트를 해결하고 새 주택을 구입할 수도 있다. 최 씨와 같이 본인 소유 주택의 모기지 페이먼트가 끝난 경우에는 브릿지론을 사용하는 부담이 더욱 줄어든다.
한인 모기지 전문가들은 “브릿지론은 주로 자금력이 풍부한 유태인들이 지난 부동산 경기 침체 당시 가격이 급락한 매물을 구입할 때 급전으로 주로 사용한 방식”이라며 “대출기관 입장에서는 담보가 확실하기 때문에 큰 위험이 없다”고 말했다. 이어 “물론 본인의 주택이 일정 기간 이상 팔리지 않을 경우에 금전적 손해를 볼 수 있지만 이에 대비, 조건부 매매(Contingency Sale) 계약, 즉 계약 취소 및 계약금 상환에 대한 단서조항을 넣기만 하면 큰 위험이 없다”라며 특히 REO 매물 구입을 원하는 투자자들에게는 더욱 유용한 프로그램이라고 설명했다.
◇주의할 사항:물론 계약 이전에 브릿지 론의 원리를 숙지할 필요가 있다. 계약이 속히 마무리되지 않을 경우 주택 두 곳에 대한 페이먼트를 계속 내야하고 여기에 더해 필요 시 유통할 수 있는 현금이 부족해지는 점, 고정 모기지 금리에 비해 이자율이 2~3% 높은 것, 브릿지론을 다운페이먼트 금액으로 사용한 후 새 모기지 융자를 얻을 경우 융자 한도액이 크게 줄어드는 점 등은 유의해야 한다.
브릿지 론 이외에 옵션도 있다.
일단 주택 구매 여부와 무관하게 거주하던 집을 빨리 팔고 당분간 그 집을 다시 리스로 얻는 세일-리스 백이란 방법이 있다. 이 옵션은 새 집을 구매하기까지 최대 60일간의 여유가 있고 머무는 기간 동안 월세와 기타 유틸리티 비용을 납부하면 된다.
보유 주식을 처분하거나 투자 계좌 및 은퇴계좌를 담보로 돈을 빌리는 등의 방법도 있지만 이 경우 그간 늘어난 수익에 대해 세금이 생길 수 있고 원금을 잃을 수도 있다는 단점이 있다.
특히 은퇴 계좌의 경우 프로그램에 따라 이를 대출 담보로 이용하지 못하게 하는 조항도 있어 거듭 살펴야 한다. 최한승 기자
