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모기지 이자율이 5%를 향해 오르면서 바이어들의 패닉 버튼이 작동했다. 집값이 전년 대비 15%이상 상승하는 가운데 모기지 금리까지 오르면서 ‘내 집 마련의 꿈’이 멀어지고 있기 때문이다.
모기지 업체 관계자들은 “(프레디 맥 기준) 30년 고정 모기지가 4.67%로 전주 4.42%, 전년동기 3.18% 대비 대폭 상승하면서 바이어들의 고민이 커지고 있다”라며 “금리와 집값이 동반 상승하면서 한동안 신청이 저조했던 변동금리에 대한 관심이 높아지고 있다”고 전했다.
흔히 ARM(Adjustable Rate Mortgage)이라고 하는 변동 모기지는 총 융자 상환 기간 중 일부가 고정, 그 뒤는 인덱스 기준으로 이자가 변동되는 하이브리드 상품이다.
보통 ARM은 3년 고정(3/1ARM) 5년 고정(5/1ARM), 7년 고정(7/1ARM) 그리고 10년 고정(10/1ARM)등 4가지가 주로 사용되는데 이 중 5년 고정 등 초기 고정 기간이 짧은 상품(이자율이 낮은)의 인기가 높은 편이다.
그렇다면 고정 금리가 빠르게 오르는 상황에서 변동금리를 택하는 것이 정말 유리할지 알아보자
현재 5년 고정 변동금리는 3.5%다. 30년 고정에 비해 1.17%포인트나 낮은 수치다.
보통 5년 후 변동되는 금리에 2%의 상한선이 적용되는 것을 고려하면 5년 후의 금리는 5.5%가 된다는 뜻이다.
이를 30년 고정에 대비해 계산해 보자
30년 고정 4.67%로 LA 카운티에서 75만달러 주택(20% 다운페이 기준)을 구입하려면 월 3100달러 가량이 필요하지만 5년 3.5% 변동으로는 2694달러가 소요된다. 약 400달러 가량의 차이가 난다. 연 4872달러 가량을 아낄 수 있다. 5년 고정 기간 동안 5만 8464달러를 아낄 수 있는 셈이다.
다운페이먼트가 낮을 경우에도 당장은 ARM이 고정보다 유리하다.
특히 주택 가격이 지금과 같이 주택 가격이 꾸준히 상승할 경우 ARM의 장점은 더욱 부각된다. 만일 5년 후 이자율이 급격히 오른다고 해도 집값도 올라있어 매각을 통해 큰 차익을 챙길 수 있다.
반면 집값이 낮은 지역, 즉 대출금이 20만달러 이하 정도라면 고정과 ARM의 월 페이먼트 차이가 약 100달러 정도에 그쳐 큰 장점이 없다.
모기지 전문가들은 “현재의 추세대로라면 집값이 계속 상승세를 유지할 것으로 보이며 하락하더라도 지난 경기침체와 같은 폭락은 없을 것”이라며 “집값과 모기지 금리의 동반 상승세를 고려하면 ARM을 통해 더 낮은 페이먼트에 집을 구매하는 것은 현명한 투자 전략일 수 있다”고 설명했댜. 이어 “고정 기간이 끝난 후 이자율이 크게 오르더라도 집값이 같이 올랐다면 집을 처분해 차액을 챙길 수 있고 금리가 크게 오르지 않는다면 2%나 5% 등의 상한선을 적용하거나 재융자를 통해 고정으로 바꿀 수도 있다. 자신이 감당할 수 있는 페이먼트 안에서 결정해야 한다. 특히 5년이나 7년 후 이사 계획이 있거나 은퇴를 앞두고 있다면 ARM은 좋은 선택이 될 수 있다”고 덧붙였다. 최한승 기자
