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얼마 전 미국을 방문했던 지인이 “노숙자랑 저소득층 주택이 없다면서 왜 죄다 럭셔리 하이라이즈만 올리냐”고 물었다.
이 질문에 대한 정답은 ‘수익 극대화’다.
LA시를 포함한 미국 대다수의 대도시는 실제 새로운 주택을 지을 부지가 부족하고 용도 변경 또는 재건축을 위한 매물도 쉽게 찾기 어렵다. 또 시 정책적으로도 건설 가능한 주택에 대한 한도가 정해져 있다. 이를 건설회사의 입장에서 보면 질문에 대한 답이 바로 나오게 된다.
집을 비싼 값에 살 수 있는 고소득층이 원하는 상품을 공급해야 한다는 것이다.
간단하게 50채 주택을 지을 수 있는 상황에서 저소득층을 위한 30만달러대 매물을 짓는 것과 고소득층을 겨냥, 1채 당 150만달러 주택을 건설한다고 가정하면 쉽게 이해가 될 것이다. 개발 비용을 봐도 흔히 파셀이라고도 불리는 건설 부지를 사기 위한 돈만 수십만 달러에 달한다. 건설사 관계자들에 따르면 최종 판매가가 땅을 산 가격보다 2배를 넘겨야 그 때부터 수익이 난다고 한다. 자재비용과 인건비 등을 고려한 계산이다.
땅값과 인건비가 동일하고 자재 비용은 생각 만큼 큰 차이가 안 난다면 당연히 비싼 집을 지어 파는 것이 많이 남게 된다.
이런 건설사들의 정책은 시정부는 물론 민간 단체의 반발에 부딪히게 돼 있다.
그래서 이들이 선보인 대안이 바로 ‘소량 배분’이다. 최근 부동산 개발 뉴스를 자세히 보면 ‘LA시로부터 혜택을 받기 위해 전체 유닛의 일정 비율을 저소득층에게 배정’이란 말을 쉽게 볼 수 있는데 이것이 바로 그 대안인 소량 배분에 해당한다.
포브스 등 미 주류 언론에 따르면 지난 2018년 45만달러이던 신축 콘도의 판매 중간가는 최근 55만달러까지 인상됐고 기존 콘도의 중간가도 22만5000달러에서 30만달러까지 올랐다. 이처럼 가격이 오르면서 저소득층용 주택은 무려 730만채나 부족한 상황이 됐다.
이런 계산을 보면 결국 해결책은 공급을 늘리는 것인데 LA 시가 도입하고 있는 ADU(추가 유닛)나 조닝 변경으로 하이리이즈 건축을 집중 허가하고 주차장을 줄여 거주 공간을 최대화하는 것 등이 대안이 될 수 있다.최한승 기자
