미국 인디애나폴리스 모습 [게티이미지뱅크]

[헤럴드경제=김우영 기자] 미국 상업용 부동산 시장이 재택근무 확산과 경기침체 등으로 위기설에 휩싸인 가운데 중소도시부터 부동산 대재앙이 터질 수 있다고 28일(현지시간) 워싱턴포스트(WP)가 지적했다.

부동산 분석업체 트렙에 따르면 미국 주요 50개 대도시의 평균 임대료 연체율은 약 5%에 불과하지만 중소 도시인 샬롯이나 하트포드는 각각 30%, 29%에 달하는 것으로 나타났다.

사무실 입주율 역시 대도시는 약 87%에 달하지만 오클라호마시티는 71%, 멤피스와 세인트루이스는 76%에 불과하다.

WP는 상업용 부동산의 공실률이 높아져 새 임대인을 찾거나 건물의 가치를 유지하기 힘들게 되면 부동산 소유주는 대출상환 압박을 받게 되고 이들 부동산에서 나오는 지방세는 줄어들 것이라고 설명했다. 또 상권 침체는 소비 감소로 이어져 음식점이나 소매점 일자리 축소로 연결될 수 있다고 덧붙였다.

특히 특정 기업 의존도가 높은 중간 규모 도시의 경우 도심 빌딩이 텅텅 비어 버리거나 매매가격이 급락할 경우 이를 상쇄할 방법이 거의 없어 심각성이 더하다.

대표적인 곳이 인디애나폴리스로, 최대 임차인이었던 기술 대기업(빅테크)인 세일즈포스가 임대 사무공간의 4분의 1을 줄이면서 그 여파가 경제 전반에 퍼지고 있다. 볼티모어의 경우 랜드마크 빌딩이 지난달 2400만달러에 팔렸다. 불과 8년 전 4200만달러에 사들였던 것에 비하면 약 반토막이 난 것이다.

‘도시의 종말 고리’라는 표현을 쓴 스틴 반 니우버버그 컬럼비아대 경영대 부동산금융학과 교수는 WP에 “(중간 규모 도시들은) 일단 사무실이 비어 버리면 대안이 거의 없고 살아나기도 쉽지 않다”며 “이들 도시는 뉴욕 같은 대도시가 겪는 것보다 훨씬 더 큰 수렁에 빠져 있다”고 밝혔다.

WP는 문제가 앞으로 더 심해질 수 있다고 우려했다. 사무실 공간 필요성이 점점 줄어드는 추세가 반전될 기미가 보이지 않기 때문이다.

또 이러한 상업용 부동산 위기는 해당 지역 경제와 밀착한 지방 은행의 위기로 이어질 수 있다.

지방 중소형은행은 최근 몇 년 사이 상업용 부동산 대출을 급격히 키우며 덩치를 불렸다.

은행별 총대출 가운데 상업용 부동산 대출 비중을 보면, 대형은행(자산총액 7000억달러 이상)이 10%정도인데 비해 중형은행(1000억~7000억달러)은 15%, 소형은행(1000억달러 미만)은 35%나 된다. 그 결과 상업용 부동산 대출의 80%가 중소형 은행에 집중돼 있다.

특히 연방준비제도(연준·Fed)의 강도 높은 통화 긴축 정책으로 부동산 담보 대출 금리가 껑충 뛴 것이 부담이다.

트렙의 로니 헨드리 선임 부사장은 “3.5%의 부동산 담보 대출을 받았던 건물주가 7%로 재융자(리파이낸싱)를 받게 된다면 지역에 상관 없이 큰 문제가 될 것”이라고 설명했다.