무디스 애널리스틱스의 최근 분석 결과 미국 상업용 부동산 모기지 담보부증권(CMBS)의 만기 상환율이 올해 3분기 현재 33%에 그쳤다. 이는 지난 부동산 경기침체(2009년)당시의 47%대비 무려 14%포인트나 낮은 수준이다.

만기상환율이 지난 경기 침체 때보나 낮아졌다는 것은 상업용 부동산의 자금 흐름이 메마르고 있다는 증거로 풀이된다.이같은 현상은 상업용 부동산 관련 자산의 위험을 낮추기 위해 은행들이 대출을 줄이고 재융자에도 신중하게 접근하고 있기 때문이다. 대출 및 재융자 감소가 계속되면 공실률이 높은 상업용 부동산의 상당수가 차압 되거나 가치가 급락하며 시장에 위기를 가져올 수 있다.

상업용 부동산 시장의 신용경색이 심화되면서 CMBS의 연체율도 높아지고 있다. 올해 3분기 기준 CMBS의 연체율은 5.75%로 전년동기 대비 3배 가까이 증가했다. 지난 2009년 당시의 10%에 비해선 밑도는 수준이지만 부실 대출에 대한 우려는 커지고 있다.

일부에서는 서브프라임 모기지 부실이 경기침체를 가져왔듯 CMBS 연체율이 올라가면 상업용 부동산 시장에 위기가 올 수 있다는 지적이 적지 않다.

올해 3분기 말 기준 CMBS의 약 절반에서 연체를 포함한 채무 불이행이 나타난 것이 이를 뒷받침하고 있다.

CMBS의 위기가 오더라도 금융위기 당시와 같은 피해를 주기 어렵다는 분석도 있다. 금융위기의 경우 서브프라임 모기지는 물론 주택저당증권(MBS)과 부채담보부증권(CDO)이 연결돼 있었고 은행을 포함한 다수의 금융기관이 서로 이 자산을 사고 팔면서 피해가 커졌지만 CMBS의 경우 다른 자산과의 연결성이 약해 해당 채권을 보유한 투자자만 위험해진다는 것이다.최한승 기자