사진은 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 밀집 지역의 모습 [연합]

[헤럴드경제=홍태화·강승연 기자] 40조원 이상 풀렸던 특례보금자리론 공급이 종료되고 새롭게 개편된 보금자리론이 30일 출시된다. 공급규모를 10조원 안팎으로 줄이는 대신, 서민·실수요층과 취약부문에 대한 혜택은 강화키로 했다.

금융위원회가 25일 발표한 보금자리론 개편안을 보면, 올해 보금자리론은 10±5조원 규모로 공급된다. 연간 10조원 공급을 기본으로, 시장 자금수요·여타 정책자금 집행상황 등을 보아가며 공급액을 탄력적으로 조정한다.

지난해 특례보금자리론이 43조원 가량 공급되며 가계대출 증가의 주범으로 지목됐었는데, 공급목표를 확 줄인 것이다. 이를 통해 보금자리론과 디딤돌대출, 신생아특례대출 등 정책모기지 연간 공급규모를 과거 10년간 평균 수준인 40조원 정도로 유지할 계획이다.

금융위는 “금리 급등세가 이어졌던 2023년과는 달리, 2024년에는 연내 금리인하 기대가 형성되며 시장금리 등이 하락세를 보이는 점, 민간 금융회사의 대출공급도 2023년 하반기 이후 회복되고 있는 점 등을 감안해야 한다”며 “가계부채 증가율을 경상성장률 이내로 관리하는 원칙이 지켜지는 범위에서 정책모기지 공급이 이뤄질 수 있도록 관리하겠다”고 설명했다.

보금자리론 공급은 서민·실수요층에 집중한다. 지원요건은 기본적으로 특례 이전의 보금자리론 수준을 적용하되, 신혼부부, 다자녀가구, 전세사기 피해자 등에는 완화된 요건을 적용한다.

소득요건은 부부합산 연소득 7000만원 이하다. 신혼부부는 연소득 8500만원 이하, 다자녀가구는 자녀 수에 따라 8000만원(1자녀)~1억원(3자녀)까지 완화해 준다. 전세사기 피해자에 대해서는 소득 제한이 없다.

대상주택은 주택가격 6억원 이하다. 전세사기 피해자에 대해서만 9억원 이하까지 지원한다. 서울 등 수도권 주택가격을 고려할 때 기준을 6억원으로 잡으면 혜택 대상자가 줄어들 수 있다는 세간의 우려가 있었지만, 저가주택에 거주하는 저소득층과 은행대출에 접근이 어려운 취약계층에 혜택을 집중할 필요가 있다는 입장이다.

금리는 현 특례보금자리론(우대형)에 비해 30bp(1bp=0.01%포인트) 인하한 4.2~4.5%를 적용한다. 취약계층에 대해 3%대 중반의 금리가 제공될 수 있도록 우대금리 혜택을 확대한다.

우대금리 최대 인하폭은 총 100bp까지로 이전(80bp)보다 확대한다. 전세사기 피해자의 경우 최대치인 100bp가 적용돼 3.20~3.50%로 대출을 받을 수 있다. 장애인·다자녀(3자녀 이상)·다문화·한부모 가구의 경우 각각 70bp의 우대금리가 적용된다. 이 외에도 저소득청년·신혼부부·신생아가구 등에도 10~20bp의 우대금리 혜택이 적용된다.

대출한도는 주택담보대출비율(LTV)의 70%, 총부채상환비율(DTI)의 60%로 최대 3억6000억원까지다. 다자녀가구와 전세사기 피해자는 4억원까지, 생애최초 구입시엔 4억2000만원까지 대출이 가능하다. 규제지역의 경우 LTV 60%, DTI 50%가 적용된다.

대출만기는 10년부터 50년까지 운영된다. 만기 40년 이상 장기 모기지는 청년층을 대상으로 한다. 40년 만기는 39세 이하까지, 50년 만기는 34세 이하까지 지원된다. 신혼부부 나이 제한도 뒀다. 40년 만기는 49세인 신혼부부까지, 50년 만기는 39세까지 받을 수 있다.

중도상환수수료는 전세사기피해자, 장애인·다자녀 등 사회적 배려층과 저신용자에 대해 2025년초까지 면제한다. 일반가구 대상으로도 기존 보금자리론 대비 큰폭 인하해 시중은행 절반수준(0.7%)을 적용할 예정이다.

금융위 관계자는 “작년과 달리 연내 금리인하 기대가 형성되는 상황에서, 가계부채 증가 속도를 엄격히 관리하면서도 서민·실수요층의 꼭 필요한 자금을 충분히 지원하는 균형된 접근이 중요한 시기”라며 “금년에는 국토부가 운영하는 디딤돌 대출 등이 적극적으로 공급되는 만큼, 취약계층에 대한 전체적인 정책모기지 지원은 예년과 큰 차이가 없을 것”이라고 강조했다.

이어 “보금자리론도 가계부채 관리 차원에서 공급규모를 일정범위 내 관리하더라도, 지원이 절실한 취약계층에 대해 충분한 지원과 혜택이 주어지도록 운영에 만전을 기해 나갈 것”이라고 덧붙였다.

금융위는 보금자리론 지원대상을 서민과 취약계층으로 집중하는 대신, 주택금융공사가 취급을 잠정 중단하는 일반 차주 대상 ‘적격대출’을 민간 금융기관으로 넘겨 은행의 장기모기지 취급 확대를 유도하기로 했다.

주택담보대출의 고정기간이 5년 이상인 혼합형 대출, 일정한 주기로 변동된 고정금리를 적용하는 주기형 대출 등 다양한 상품이 공급되도록 지원하는 게 목표다. 은행들과 소통을 통해 상반기 중 장기모기지 상품이 출시될 수 있도록 협의해 나갈 예정이다.

그간 은행들이 고정금리가 장기로 적용되는 장기모기지를 취급하려 해도 그에 상응하는 장기자금 조달수단이 부족하다는 게 문제였는데, 금융위는 커버드본드 발행 활성화를 위해 제도적 기반을 개선할 계획이다. 현재 1%까지인 커버드본드의 예대율 인정한도를 늘리고, 커버드본드 등록시스템을 개편하는 방안이 추진된다. 커버드본드 시가평가테이블도 마련된다.

주금공은 적격대출을 직접 공급하지 않는 대신 그 정책여력을 민간 커버드본드에 대해 신용보강을 하거나 커버드본드를 재유동화하는 등 간접 지원하는 데 활용한다. 금융회사의 수요를 맞출 수 있는 스왑뱅크도 고려 중이다. 주금공의 신용보강은 당장 1분기부터, 커버드본드 재유동화 기구는 2분기 중 시행될 예정이다.

금융위는 이번 보금자리론 개편 출시로 인해 가계대출 증가세를 경상성장률 이내로 관리하겠다는 정책목표 달성이 어려워지지 않도록 기획재정부, 국토교통부 등 유관부처와 ‘주택금융협의체’를 운영하며 매월 상황을 점검할 예정이다. 공급속도가 과도할 경우엔 필요조치를 신속히 강구하기로 했다.

민간대출에 있어서도 제2금융권을 포함한 전업권 릴레이 간담회 등을 통해 가계대출 증가속도를 안정적으로 관리하고, 적합성 원칙에 의거해 차주의 상환능력을 면밀히 감안한 대출이 취급될 수 있도록 유도한다는 방침이다.

김태훈 금융위 거시금융팀장은 “올해는 지난 10년간 평균 수준으로 정책모기지를 공급할 예정이고, 스트레스 DSR 시행 및 DSR 예외사유 축소 등 여러가지 정책을 시행하면서 금융권과 긴밀하게 소통할 계획”이라면서 “여러 제도와 소통을 통해 가계부채 관리에 신경쓰겠다”고 말했다.