뉴욕 맨해튼 주요 업무지구 전경 [로이터]

[헤럴드경제=원호연 기자]20조달러 규모의 미국 상업용 부동산 시장이 가파르게 이어진 금리 인상에 따른 본격적인 위기를 맞고 있다. 투자자들이 빌딩을 대거 매물로 내놓으면서 가격이 거의 절반 수준으로 떨어졌고 관련 채무 불이행이 늘어나면서 은행들의 리스크도 커지는 상황이다.

14일(현지시간) 블룸버그통신에 따르면 최근 미국 주요 도시의 핵심 업무 지구 내 오피스 빌딩이 대거 절반 가격으로 팔리거나 가치가 하락한 것으로 나타났다.

뉴욕 맨해튼에서는 세계 최대 사모펀드 블랙스톤이 소유한 1740 빌딩을 담보로 한 채권이 기존 보다 약 50% 할인된 가격에 거래되고 있고 로스앤젤레스에서 세번째로 높은 오피스 타워인 에이온 센터는 지난 12월 10년전 매입가격보다 45% 낮은 1억4780만달러에 팔렸다. 캐나다 연기금(CPPIB)은 최근 맨해튼 내 오피스 타워의 지분을 모기지 부채와 운전 자본을 함께 넘기는 것을 조건으로 단돈 1달러에 매각하기도 했다.

모건스탠리캐피탈인터내셔널(MSCI)에 따르면 주요 기술 기업들이 몰려있는 샌프란시스코는 지난해 4분기에 오피스 빌딩의 판매 가격이 1년 전 보다 평균 37%나 하락해 가장 큰 폭의 하락세를 보였다. 금융서비스, 법률 및 미디어 업체 등 보다 다양한 임대 수요가 있는 뉴욕은 그나마 상황이 좀 나은 편이지만 여전히 사무실의 20% 가량은 비어있는 상태다.

블룸버그 통신은 “코로나 팬데믹이 끝났음에도 불구하고 유럽과 아시아보다 사무실 복귀율이 낮은 미주 지역은 오피스 빌딩의 수요가 크게 줄은 상태”라고 설명했다. 지난 1일 기준 미주 지역의 오피스 복귀율은 53%로 아시아(79%)나 유럽(77%)과 비교해 크게 낮은 상태다.

은행들은 팬데믹 기간 동안 임대료가 급격히 하락함에도 불구하고 오피스 빌딩 투자자들에 대한 대출 기간을 연장해주는 데 집중했다. 임대 수요 위축이 단기적인 현상일 것으로 예상했기 때문이다.

저금리 시기 미국 중심 도시의 부동산 자산은 글로벌 투자자 들의 주요 관심사였던 만큼 팬데믹 위기만 넘기면 자산 가치는 금방 회복될 것이라는 기대도 있었다.

그러나 이후 미국의 인플레이션이 심화되고 이를 억제하기 위해 미국 연방준비제도(Fed)가 금리를 급격히 인상하면서 상황은 달라지기 시작했다. 치솟는 차입비용을 감당하지 못한 투자자들이 대출 기한 연장에도 불구하고 대출을 연체하거나 아예 채무 불이행 상태에 빠졌기 때문이다.

MSCI에 따르면 지난해 12월 기준 미국 오피스 자산의 부실은 약 860억달러로 전체 미국 부동산 부실 자산의 41%를 차지했다. 부실자산은 파산, 채무불이행, 연체, 상환 유예 등을 포함한다.

통상 상업용 모기지는 5년 또는 10년 만기로 대출 만기가 도래하고 최장 30년까지 재융자가 이뤄진다는 점을 감안하면 향후 관련 부실 자산은 더욱 크게 늘어날 것이라는 게 블룸버그의 설명이다. 시장 데이터 업체 트렙에 따르면 1조달러 이상의 상업용 부동산 대출이 내년 말까지 만기가 도래할 예정이다.

금융기관 들은 현재 4.7% 수준인 부동산 유동화 대출의 연체율이 10% 이상으로 높아질 수 있다고 보고 대출 손실에 대한 충당금을 쌓기 시작했다.

웰스파고 은행은 지난해 말 잠재적인 상업용 부동산 손실에 대해 39억달러의 충당금을 쌓았는데 이는 1년 전 22억달러에서 크게 늘어난 것이다. 자산 기준 최대 지역은행인 US뱅코프는 4분기 신용손실충당금을 전년 동기 대비 1억1100만달러(약28%) 늘렸다.

특히 모건스탠리 보고서에 따르면 내년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 부채의 70%가 지역 은행이 차지하고 있다.

블룸버그는 “신용카드나 투자은행(IB) 분야 등 다른 대형 비즈니스에 의존할 수 있는 대형 은행은 사정이 낫지만 중소 규모 은행의 리스크는 더 클 수 있다”고 경고했다.

미국 정부는 상업용 부동산에 대한 위기 심리를 잠재우기 위해 연일 메시지를 내놓고 있다.

이날 마이클 바 금융감독 부문 연준 부의장은 상업용 부동산 부실에도 불구하고 미국의 은행 시스템은 여전히 건전하다고 강조했다. 바 부의장은 이날 미국 워싱턴DC에서 열린 전미실물경제협회(NABE) 주최 콘퍼런스에 참석해 최근 미국의 은행 상황에 대해 “은행 시스템은 건전하고 탄력적인 상태를 유지하고 있으며 (실리콘밸리은행 위기가 발발한) 작년 봄보다 훨씬 좋은 상황”이라고 말했다.

앞서 재닛 옐런 재무 장관도 “상업용 부동산의 손실은 우려스럽지만 관리 가능하다”고 말했으며 제롬 파월 연준 의장도 “대형은행의 대차대조표는 관리 가능한 수준이며 일부 소형 및 지역 은행은 예상되는 손실을 극복할 수 있는 자원과 계획이 있는지 확인하고 있다”고 말했다.