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[헤럴드경제=홍승희 기자] 부동산 경기가 악화하고 국내 시행사가 과도한 레버리징(차입)을 일으켜 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 연이어 발생하는 가운데, 시행사 자본요건을 PF 사업장별 리스크에 따라 세분화해야 한다는 분석이 나왔다. 자기자본 없이 PF 사업을 시작하는 악행을 끊어내고, 사업장 리스크에 따라 시행사의 자기자본 책임부담을 단계적으로 강화해야 한다는 것이다.

3일 오기형 더불어민주당 의원실을 통해 한국자산관리공사(캠코)로부터 입수한 ‘부동산 PF 현황 분석 및 제도 개선 연구’ 보고서에 따르면, 캠코는 최근 선진국형 PF로의 전환을 골자로 하는 방안을 마련했다. 해당 보고서는 신현한 연세대 경영학과 교수와 한정석 서울대 경영학과 교수, 이강산 캠코연구소 차장이 협업 조사·연구한 보고서다.

보고서는 국내 PF 시장을 선진화하기 위해서는 과도한 시공사 의존도를 완화하고, 시행사의 자본요건을 강화해야 한다고 제언했다.

보고서에 따르면 한국 부동산PF 시행사의 경우 총사업비의 5~10%만의 자기자본을 투입하고 본PF 자금으로 토지 매입자금을 상환하고 분양대금 등 높은 레버리지로 충당하는 경향이 있다. 해외에 비해 레버리지 규모는 수배에 달한다는 분석이다.

반면, 미국은 시행사가 채무책임 조합원(GP), 투자자가 자금위탁투자자(LP) 역할을 하는 유한책임회사를 구성하고 총 사업비 20~30%의 자본금을 마련한 뒤 별도의 투자자금을 유치해 토지 매입자금을 상환하고 건설자금만 조달한다는 차이가 있다.

[출처 캠코 보고서]

이에 보고서는 시행사 자본요건을 PF 세부리스크에 따른 실질 위험을 고려해 세분화하고 시행사의 자기 자본 확대 등 책임부담을 단계적으로 강화하는 제도개선이 필요하다고 주장했다.

예컨대 프로젝트를 브릿지론·본PF 등 단계별로 나누거나, 주거용·비주거용 등 용도별, 또는 수도권·지방 등 지역별로 나눠 실질 위험을 세분화하고 시행사의 자기 자본 확대 등 책임부담을 단계적으로 강화하는 제도개선이 가능하다는 것이다.

이어 중장기적으로는 PF 사업성 평가를 정밀화해 시공사의 신용도 대신에 부동산 개발 프로젝트 자체의 미래 현금흐름을 담보로 하는 것에 초점을 맞추는 것이 필요하다고 덧붙였다.

보고서는 “자본력이 약한 시행사가 시공사 보증에 의존하는 사실상 ‘시공사 기업금융(CF)’ 체계에서 자본력이 강한 시행사가 프로젝트의 수익성을 담보로 대출받는 진정한 의미의 PF가 이뤄져야 한다”며 “이를 위해 시공사의 자기자본 요건을 강화해 시행사의 과도한 시공사 의존도를 완화시키는 것이 필요하고, 자본력이 좋은 시행사가 PF 사업을 추진하기 위해서는 정부가 PF 사업 토지에 대한 여러가지 규제를 적극적으로 완화해주는 것도 검토할 필요가 있다”고 제안했다.