명동 및 주요 상권 공실률 추이. [부동산R 114 제공]

[헤럴드경제=김희량 기자] 코로나19로 몰랐했던 명동 상권은 올해 회복했지만 전체 내년 상가 시장에 대한 전망은 밝지 않은 것으로 나타났다. 오히려 상가 투자를 하지 않는 선택이 전략이 될 수 있다는 극단적 시각도 나왔다.

12일 부동산R 114는 올해를 상가 시장을 돌아보며 이같이 밝혔다. 우선 명동 상권은 올해 반전된 모습을 보이며 회복에 성공했다. 한국부동산원에 따르면 2021년 4분기 최고 50.27% 수준의 공실률을 기록했던 명동은 2022년 3분기 36.94%, 2023년 3분기 19.66%, 2024년 3분기 2.39%로 매년 약 17%p(포인트) 가량 감소하여 통상적인 자연공실률 이하 수준으로 낮아진 모습이다.

부동산R 114는 특정 상권의 상가 투자를 진행할 경우 상권의 지속가능성에 초첨을 맞춰야 한다고 강조했다. 부동산R 114는 “신흥 시장인 성수를 비롯해 용리단길, 신당동 등이 핫플레이스로 대두되고 있지만 가로수길과 기타상권의 여전히 공실 문제가 발생하고 있다”면서 “살아나는 상권(명동), 약화된 상권(가로수길), 신흥 상권(성수동), 일시적으로 반짝이는 상권 등 다양한 모습이 현재 나타난다”고 설명했다.

전국 상가 거래량 추이. [부동산R 114 제공]

부동산R 114는 2025년은 상가에 대한 리스크가 가장 커질 시기로 전망했다. 2024년 거래량이 크게 감소한 상황이며 반등할 수 있는 시장 모멘텀이 부족하다는 이유에서다.

우선 상가의 주요 수요층인 자영업자 관련 지표가 악화되고 있다. 전국 사업자 수는 펜데믹이 뉴노멀이 되어가던 2022년 2분기부터 반등하기 시작한 후 올 2분기, 다시 2022년 1분기 수준으로 회귀한 상황이다. 2022년부터 증가하기 시작하였던 도소매 및 숙박·음식점업의 국내총생산은 다시 2024년 3분기 들어 2022년 1분기 수준으로 하락했다.

금융감독원 자료에 따르면 개인사업자의 대출 연체율은 2023년 7월 0.45%에서 2024년 7월 0.61%로 YoY(전년대비 증감률) 기준 0.16%p 상승한 모습이 나타나고 있다. 이는 대기업 연체율이 2023년 7월 0.12%에서 2024년 7월 0.05%로 YoY 기준 0.07%p 감소한 모습과 대조된다.

이에 따라 전국 상가 거래량은 올해 3분기 기준 2830건으로 전년 동기(7065건)와 비교해도 약 60% 급감한 상황이다. 부동산R 114는 현재 시장이 수익성이 떨어진 상가를 낮은 가격에라도 받아줄 구매자가 많지 않다고 분석했다. 부동산R 114는 “아파트 투자에 있어서는 ‘공실 나면 내가 살면 되지’라는 심리가 깔려 있을 수 있지만 ‘공실이 나면 내가 장사하지’라는 것은 대다수의 투자자는 불가능한 선택지”라면서 “준비가 되지 않으면 상가투자는 삼가는 것이 가장 나은 판단”이라고 제언했다.