윤석열 대통령 탄핵소추안이 국회에서 가결되면서 경기 침체로 위축됐던 부동산 시장에 빨간불이 커졌다. 정부의 부동산 주택 공급 정책 동력이 약화는 물론 최근 2~3년 간 발생한 전국 주택 착공 감소의 여파로 공급 절벽이 내년부터 현실화할 것이라는 우려가 나온다.

17일 업계에 따르면 12·3 비상계엄과 탄핵 정국의 장기화 속 경기 침체, 정책 불확실성이 커지며 부동산 시장 전반의 혼란이 계속되고 있다. 특히 2021년 58만3737가구(국토교통부)로 최고점을 찍은 전국 주택 착공 물량이 이후 2022년 38만3404가구, 지난해 24만2188가구로 줄어든 탓에 내년 주택 공급에도 차질이 빚어질 것이라는 전망이 나온다.

주택 착공 감소의 결과는 보통 2~3년의 시차를 두고 준공 감소로 이어진다. 공급물량 절벽의 그림자는 서서히 나타나고 있다. 대한주택건설협회에 따르면 중견 주택업체 9곳의 이달 분양계획은 3644가구로 지난해 대비 59% 감소했다. 비수도권의 분양 물량은 1300가구 감소율이 5%에 달해 수도권(25%)보다 심각하다.

내년 아파트 입주 물량은 서울·울산·제주를 제외하고는 모두 감소할 예정이다. 부동산R114에 따르면 2025년 전국 아파트 입주 예정 물량은 26만4000가구로 올해 대비 약 27%(9만9426가구) 줄어들 것으로 예고됐다. 특히 경기도는 올해보다 4만7565가구(47.8%↓) 줄어 절반에 가까운 6만9376가구가 입주할 것으로 전망됐다.

전국 아파트 착공 물량은 2022년 29만9000가구에서 지난해 20만가구 수준으로 급감한 상태다. 수도권 아파트도 착공 물량이 2021년 23만5882가구에서 크게 줄어 2022년 23만5882가구, 지난해 10만2476가구로 감소했다.

업계에서는 물리적 한계로 즉각적인 조기 대응이 어려울 것으로 보고 있다. 아파트는 공사 기간이 3년 이상 걸리기 때문에 상대적으로 빨리 지어지는 빌라 등 비아파트 공급이 대안으로 제시되고 있다. 그러나 올해 착공된 비아파트(단독·다세대·연립) 물량도 10월 기준 2만8501가구로 지난해(4만2576가구) 33% 가까이 줄어든 상황이다.

인허가 물량 또한 목표치를 밑돌고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 들어 10월까지 전국 주택 인허가 물량은 24만4777가구로, 애초 목표치(54만 가구)의 45% 수준에 불과했다. 앞으로의 상황은 더 암울하다. 업계는 2026년의 전국 아파트 입주예정물량은 15만4000가구 수준으로 2025년 대비 40% 줄어들 것이라고 보고 있다.

윤지해 부동산R 114 리서치팀장은 “시장 환경 변화로 예정됐던 2026~27년 공급 절벽은 (아파트) 공사 기간의 문제로 대통령이 바뀌어도 즉각 대응이 어렵다”라며 “비아파트 물량을 늘리는 게 최선의 대응책”이라고 진단했다.

여기에 정부가 향후 6년간 서울·수도권에 42만7000호의 주택을 공급하겠다는 8·8대책 또한 후속 법안의 국회 논의가 더뎌지며 표류하고 있다. 재건축·재개발 특례법(가칭)의 경우 재건축·재개발 사업 기간을 최대 3년 가까이 당길 수 있어 발빠른 주택 공급을 위한 핵심 법안 중 하나다. 이 외에도 도시 및 주거환경정비법, 재건축초과이익환수제 폐지 법안 등이 현안이지만 이를 심사하는 국회 국토교통위원회 회의는 탄핵 정국 속 이달 16일까지 한번도 열리지 못했다.

대내외 불확실성이 커지면서 건설사들도 사업 부담이 커지는 모습이다. 원·달러 환율 급등으로 인한 원자재 가격 부담, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경색 등으로 탄핵 정국 전부터 시장이 침체기에 있었기 때문이다. 한 건설사 관계자는 “건설업은 그렇지 않아도 지금 긍정적인 요인이 찾기 힘든 상태”라며 “탄핵 정국이 경제 전반에 영향을 주는 측면이 있어 업체별로 생존전략을 모색하려고 노력할 것”이라고 말했다.

대출규제 강화 및 내수 경기 부진으로 12월 주택사업경기전망지수 또한 75.7로 6개월 만에 최저치를 기록했다. 주산연 관계자는 “4월부터 우상향해오던 지수가 이번달에 꺾인 상태”라며 “현 시점에서 설문할 내년 1월 전망은 더 하락할 가능성이 높아보인다”고 내다봤다.

분양 시장 전망도 밝지 않다. 올해의 물량을 소화하지 못한 상태에서 현재 건설사들이 적극적인 분양 계획 수립에 나서지 못하고 있다. 윤지해 부동산R 114리서치팀장은 “내년도 20만 가구 턱걸이 분양이 예상된다”면서 “건설사들이 보수적인 태도를 보이고 있고 내년 하반기에는 본격적인 공급 절벽 우려가 시장에 퍼지게 될 것”이라고 내다봤다.

정부는 주택수급 불균형 속 시장 불안을 잠재우기 위해 추가적인 대책을 내놓고 있다. 지난 12일 박상우 국토교통부 장관은 LH 등 공공기관 간담회를 열고 역대 최대 규모인 25만2000가구를 내년에 공급하겠다고 밝혔다.

전문가는 공급 절벽 여파를 최소화하기 위해 1기 신도시 재건축을 비롯해 기존 사업들의 속도감 있는 추진이 필수적이라고 강조했다. 손재영 건국대 부동산학과 명예교수는 “3기 신도시 공급 및 1기 신도시 재건축 등은 여야 공감대를 이뤘던 사안인 만큼 미루지 않고 진행돼야 한다”면서 “동시에 자본조달 능력과 타당성을 따져 개발시행 사업자들의 리스크가 더 커지지 않도록 관리해야 한다”고 말했다. 김희량 기자