서울 시내 아파트 모습 [연합]

[헤럴드경제=김희량 기자] 경기침체와 정부의 강력한 대출 규제 등으로 내년 전국 주택 가격이 하락전환할 것이란 전망이 나왔다. 다만 탄핵 정국이 내년 집값에 미치는 영향은 일시적이고, 서울은 상승기조를 이어갈 것으로 예측됐다. 수도권 핵심지도 내년 중반부터 오름세 전환이 예상된다.

19일 주택산업연구원의 ‘2025년 주택시장 전망과 정책방향’에 따르면, 내년 전국 주택(아파트, 연립·다세대, 단독·다가구) 가격은 올해보다 0.5% 하락할 것으로 전망된다. 올해는 0.2% 상승한 것으로 추정됐다.

전국 집값은 하락전환하지만 서울과 수도권은 상승 흐름을 이어가, 부동산 시장 양극화는 더 심화될 것으로 보인다. 지방은 올해(-1%) 대비 내년(-1.4%)에 하락 폭이 커지는 반면 올해 각각 3.1%, 1.5% 상승한 서울과 수도권의 집값은 내년에도 1.7%, 0.8% 오를 것으로 예측됐다.

박근혜 대통령 탄핵 당시 매매가격 및 거래량 동향. [주택산업연구원]

주산연은 과거 탄핵 시 매매 가격 추이 및 동향을 봤을 때 정국의 영향이 제한적일 것으로 내다봤다. 박근혜 대통령 탄핵 당시에는 2~3달간 주택가격 상승폭이 줄어들다 회복된 것으로 나타났다.

본격적인 탄핵 정국 전이었던 0.17%였던 주택매매가격 변동률은 2017년 2월 0.01%까지 줄었다가 회복했다. 주택매매거래량도 감소를 겪었다. 당시 거래량은 2016년 10월 10만9000건에서 11월 10만3000건, 12월 8만9000건, 2017년 1월 5만9000건까지 감소했다가 2월 6만3000건으로 다시 증가하기 시작했다. 단 주택산업연구원은 박근혜 대통령 탄핵 당시보다 이번 정국은 결과가 빨리 나올 가능성이 있어 주택시장에 미치는 기간이 줄어들 수 있다고 봤다.

다만 정책변수는 정권 향방에 따라 예측이 곤란하다고 판단했다.

2025년 매매가격 전망. [주택산업연구원]

내년에는 탄핵과 경기침체, 강력한 대출규제 등 집값 하락요인이 존재한다. 중반기를 기점으로 금리 하향조정, 주택시장 진입인구 증가, 공급부족 누적, PF 정상화 등 복합적인 요인이 작용해 시장 분위기가 바뀔 것이 평가가 나온다. 공급부족은 집값 상승의 주된 요인 중 하나다. 주산연은 대출규제와 PF 경색 등으로 주택 인허와 착공, 분양 및 준공이 모두 예년 평균 보다 30% 내외 줄어들 것이라고 관측했다.

주산연은 정부가 공급물량을 확대 중이나 수요증가(연평균 45만호, 정부 추산기준)를 따라가지 못한다고 본다. 또 윤석열 정부 출범 후 내년 말까지 4년 동안 주택수요(정부 추산기준)는 총1816만8000호이지만 주택공급은 1319만8000호로 약49만7000호의 공급 부족이 발생할 것이라고 보고 있다.

19일 서울 대한상공회의소에서 진행한 주택산업연구원의 ‘2025년 주택시장 전망과 정책방향’ 간담회에서 서종대 대표(가운데)가 발표하고 있다. 김희량 기자

주산연이 주의 깊게 보는 부분은 30대 도달인구 및 고령 독신자 증가에 따른 주택수요 변화다. 서종대 주택산업연구원 대표는 “1991년~1996년 출생 인구가 그전보다 평균 5만명 정도 늘어 나며 2022년 이후 30세 도달인구가 74만명 수준으로 증가한 상황”이라며 “여기에 이들의 만혼과 비혼, 사별 등 70세 이상의 독신 가구의 증가로 수요 증가 예측도 이전보다 더 어려워지고 있다”고 말했다.

주산연 분석에 따르면 내년 공급 관련 인허가(33만호), 착공(30만호), 분양(25만건), 준공(33만2000호) 건수로 문재인 정부 시기 대비 눈에 띄게 줄어들 전망이다. 문 정부 시기(2017~2021년 기준)에는 연평균 인허가 54만호, 착공 52만1000호, 분양 31만9000호, 착공 52만3000호가 이뤄졌다.

주산연 관계자는 “작년부터 브리지론과 PF가 매우 어려워지는 상황이고 20여 가지의 각종 수수료 가산 등으로 조달금리가 너무 높아 민간의 주택건설사업 착수가 극히 어려운 상태”라고 진단했다.

2025년 수요, 공급 전망. [주택산업연구원 제공]

공급 부족으로 전국 평균 전세 가격은 올해(1.3%)에 이어 내년에도 상승할 것으로 전망됐다. 주산연은 내년 전세가격은 전국 1.2%, 수도권 1.9%, 서울 1.7%, 지방 0.1% 오를 것으로 예측했다. 전세가격 상승이 다시 매매가격 상승으로 전이될 가능성도 제기된다.

다만 하락에서 내년 상승 전환할 지방(-0.4%→0.1%)을 제외한 전국(1.3%→1.2%), 수도권(3.1%→1.9%), 서울(3.2%→1.7%)의 전세 가격 상승 폭은 올해(추정치) 대비 둔화될 것으로 전망됐다. 주산연은 월세도 앞으로 입주물량 부족이 지속되는 기간 상승세를 유지할 것으로 내다봤다.

내년 전국 수급지수는 72.6으로 올해(72.0)와 비슷한 수준으로 예상됐다. 이 지수가 100을 넘으면 초과 공급이며 100 미만은 공급 부족을 의미한다. 다만 수도권(64.9)은 지방(85.1)보다 상황이 더욱 심각할 것으로 예측됐다.

전국 주택 거래량은 올해(전망치, 62만8000건) 보다 0.2% 감소한 62만7000건으로 예상됐다. 주산연 관계자는 “이는 전체 주택재고의 3.1%에 상당하는 물량”이라며 “정상거래시기 90만호 내외(4~5%)였던 것 대비해 거래량이 30% 가까이 줄어든 것”이라고 분석했다. 거래량이 급증한 2020년(약128만건)의 절반 수준이다.

주산연은 정부가 공급 확대를 위해 지난해부터 인허가를 비롯한 규제 완화 및 공공택지지정을 확대 중이지만 핵심요인인 주택금융과 택지개발절차가 개선되지 못해 공급이 공급이 이를 따라오지 못하고 있다고 진단했다.

주산연은 내년에는 주택금융관련 규제를 정상화하고 건축비 문제와 PF 경색, 과도한 기부채납을 개선해야 한다고 제언했다. 공공택지 개발절차를 단축해 3기신도시의 속도감 있는 주택공급 또한 필요하다고 강조했다.