2025년부터 2029년까지 5년간 미국의 기존 주택 거래는 소폭 증가세를 보이겠지만 그 증가폭은 연 2%선에 그칠 전망이다. 특히 물가상승폭이 연준의 목표치인 연 2%선을 넘어설 경우 그 부담이 주택 구매력에 악영향을 미칠 수밖에 없다는 분석이다.

2025년 약 6% 중반대를 유지할 금리는 2026년을 기점으로 서서히 내리기 시작해 오는 2029년에는 6~6.2%선까지 낮아질 것으로 예상된다. 모기지 금리가 낮아지더라도 재융자 시장은 큰 변화를 기대하기 어렵다. 현재 미국 주택 모기지의 86%는 6% 이하 금리로 구성돼 있다. 이들이 재융자 또는 판매 후 새로운 융자를 택할 경우 월 페이먼트가 크게 높아지기 때문이다. 이는 기존주택의 재고 물량 부족의 주요 원인이다.

금리와 재고물량 감소에 더해 또 하나의 변수로 트럼프 행정부의 반이민 정책도 부동산 시장에 부정적이다.

금리가 낮게 유지되더라도 건설 관련 자재 비용이 크게 치솟고 건설 시장의 인력 공급이 어려워진다면 최종 건설 비용 인상과 공급 지연이 불가피하다.

모기지 시장에서 에퀴티를 활용한 융자는 증가할 가능성이 높다. 수년간 이어진 주택 가격 상승으로 구매 당시에 비해 에퀴티가 크게 늘어난 만큼 노년층을 중심으로 이를 활용한 노후 대책이 활발해 지고 있다. 변동금리인 ARM 역시 그 비율이 높아질 전망이다. 이들은 향후 금리가 현재에 비해 약 1~2% 낮아질 것에 베팅해 우선 주택을 구매한 후 이후 금리 변동 상황에 따라 주택 처리 여분을 고민할 것으로 보인다.

주택 중간가격은 연 2~4%올라 오는 2029년에는 약 43만달러 선에 육박할 것으로 예상됐다.

렌트비는 현재 2,000달러 초반선에서 2,050달러 선으로 소폭 상승하고 재고물량은 약 3.1개월 분량으로 지금과 큰 변화를 보이지 않을 것으로 전망됐다.

건물주의 고민이 깊은 공실률은 현재 5%후반대에서 6.3%대로 더 높아질 것이라는 분석도 있다. 올해를 기점으로 시장에 공급되는 렌트매물이 급감하는 추세여서 공실률 또한 크게 오르지는 않은 것이라는 예상도 만만치 않다.

신규주택 시장은 기존주택 공급량의 빈틈을 매우며 꾸준히 성장할 것이라는 분석이다.

신규주택은 올해 기준 전체 재고 시장의 약 30%로 역대 평균치를 2배 상회하고 있다. 신규주택 비율은 앞으로 더 높아질 가능성이 크다.

신규주택 공급이 늘면서 지난해 10월 기준 재고물량은 9.5개월로 기존 주택의 약 3배에 육박하고 있다. 기존주택과 신규주택의 가격 차이가 예년과 다르게 크게 좁혀진데다 공급업체들이 적극적으로 가격 인하를 포함한 인센티브를 제공하고 있어 바이어들의 관심이 높아지고 있다.

주택 소유에 필요한 비용도 달라지고 있다.

주택 가격이 급상승함에 따라 지난 수년간 주택 소유비용은 크게 증가했다.

지난해를 기준으로 볼 때 개인주택의 월 모기지 페이먼트가 2,278달러, 기타 비용 1,510달러로 약 3,800달러 필요했다. 코로나 팬데믹 이전 대비 30%이상 증가한 것이다. 여기에 공동관리비인 HOA와 유틸리티 그리고 수리비 등을 포함하면 중간가격 수준의 주택을 유지하는 데에만 한달에 최소 4,300~4,400달러가 필요해진다. 월 소득의 35%선이 주거비로 적정하다고 볼 때 월 소득 1만2500달러, 즉 1년에 15만달러는 벌어야 자가주택을 소유할 수 있는 셈이다. 최한승 기자