서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 주택과 아파트 단지의 모습. 사진은 기사와 직접적 관련 없음. [연합]

[헤럴드경제=김희량 기자] 1~2월은 계절적으로 주택 거래 비수기이지만 설 명절 기간 가족이 모여 매매 관련 논의를 하기엔 최적의 시기다. 정국 불안 속 부동산 거래가 위축된 요즘이지만 값이 하락한 지역을 관망하며 저가 매수를 노리는 이들도 있다. 거래 침체기 속에서도 결혼, 독립 등을 위해 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자(무주택자 기준)가 있다면 염두에 둬야 할 내용을 헤럴드경제가 짚어본다.

주택 구입을 계획할 때는 금융, 세제와 더불어 예산을 면밀히 살펴야 한다. 가장 먼저 자금조달계획을 세우기 위한 자산 점검이 필요하다. 자신의 현 자산, 최대 대출 예상 금액, 현재 및 미래 소득의 규모와 지출 수준을 알아야 매수 가능한 부동산의 금액을 도출할 수 있다. 이때 길게는 10~30년 가까이 영향을 받을 수 있는 주택 매매의 부담과 결과를 감당 가능한지 따져봐야 한다.

김은선 직방 랩장은 “실거주를 생각하는 수요자라면 매수 시 원리금 비용 등이 현재 가능한 예금 저축 비용과 상충하는 수준인지, 총 이자비용이 얼마이며 주택의 가격이 얼마가 올라야 이 부담을 상쇄하고 시세차익이 가능한지 등을 명확히 계산해야 한다”고 조언했다.

이때 결혼을 계기로 증여를 받을 수 있다면 주택 선택의 폭이 넓어진다. 신혼부부의 경우 세법이 개정되면서 지난해부터 결혼 전후 2년 내 양가에서 증여받을 때 두 사람 합산 3억원까지 증여세 공제(혼인·출산 증여재산공제)가 가능하다.

여기에 더해 국세청의 상속·증여 세금 상식(2024)에 따르면 현행 세법에서는 부모로부터 2억원 정도를 무이자 또는 적정 이자율 대비 저리로 빌리는 것이 가능하다. 단 연 이자금액 1000만원 미만, 차용증 등 조건을 충족해야 한다. 이렇게 양가의 도움을 최대한 받는다면 신혼부부는 최대 7억원까지 동원할 수 있다.

기존 증여(성인 자녀 기준 5000만원)를 받은 개인도 출산·입양을 한 경우(출생일 또는 입양일 이후 2년 내)라면 1억원까지 추가로 자금 동원(증여세 공제, 지난해 1월1일 이후부터)가 가능하다.

[KB의 생각 캡처]

업계에서는 일반적으로 매수 시 적정한 자기자본비율은 40% 정도로 보고 있다. 5억원짜리 아파트를 매수할 경우 예산 2억원, 대출 3억원으로 집값을 마련하는 셈이다. 그러나 자기자본이 40% 있다고 해서 집을 살 수 있는 게 아니다. 대출 가능 여부가 불확실하기 때문이다.

개인별 대출가능금액과 대출가능상품을 살펴야 하는 이유다. 이때 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)의 개념을 알아야 한다.

은행은 주택 소유 여부, 주택의 위치 등을 고려한 LTV, 연소득이 기준이 되는 DTI 등을 동시에 따져 개인이 빌릴 수 있는 금액을 정해준다. LTV는 규제 지역 및 다주택자 여부에 따라 달라지는데 주택 가격 중 얼마까지 빌릴 수 있는지를 의미한다. 무주택자와 1주택자일 경우 LTV 한도가 규제지역은 50%, 비규제지역은 70%다. 생애최초 구입자는(디딤돌대출 등) LTV가 80%까지 가능하다.

DTI는 연소득에서 1년 동안 채무자가 갚을 수 있는 상환 금액의 비율을 의미한다. 이 DTI는 실수요자와 생애 최초 구입자 등일 경우 지역과 관계없이 60%가 적용된다.

스트레스 DSR 도입에 따른 대출한도 변화 시뮬레이션 참고용 예시. [토스 캡처]

여기에 2024년 2월부터 도입된 스트레스 DSR을 함께 고려해야 한다. 금리 상승 가능성을 미리 반영해 대출 한도를 정하는 이 제도는 올해 7월 3단계(1.5%) 적용을 앞두고 있다. 기존 은행권과 2금융권의 모두 주담대는 물론 신용대출, 기타대출까지 모두 적용받으면서 대출 한도가 줄어들게 된다. 은행 방문 전 개인의 대출 가능금액은 핀다, 토스 등 핀테크 앱을 통해 대략 예상이 가능하다. 받을 수 있는 대출의 종류 및 금리 또한 천차만별이기 때문에 시나리오별 비교가 필요하겠다.

업계에서는 신혼부부 대상 전용 85㎡ 이하 주택 9억원(대출한도 최대 6억원, 금리 1.6~3.3%)까지 받을 수 있는 신생아 특례대출을 현 상황에서 가장 강력한 수준의 정책 금융상품으로 꼽는다. 김효선 NH농협은행 부동산수석 전문위원은 “현재 이 상품은 DSR을 적용받지 않는데다 소득 요건 완화(부부합산 1.3억원→2억원)로 대기업 직장인들도 활용할 수 있다”면서 “시장이 좋아지면 사라질 수도 있기에 출산계획이 있는 부부에겐 정말 좋은 기회”라고 설명했다.

토스 등 핀테크 앱을 통해 자신의 자산에 맞는 집을 추천받거나 대출 가능금액을 예상할 수 있다. [토스 캡처]

동원 가능 최대 예산이 파악되면 매매할 수 있는 지역을 선택지로 추려낼 수 있다. 이때 전문가들은 호가가 아닌 실거래된 저가 위주로 가격을 살필 것을 권한다. 김효선 전문위원은 “거래량의 증가는 가격이 오르는 동행지표”라며 “같은 단지 안에서도 매입 가격에 따라 매도 가격이 달라지므로 가성비 좋은 매물을 찾는 눈을 가져야 한다”고 했다.

김 위원은 “공급부족 얘기가 최근 나오면서 ‘패닉’으로 무리해 신축을 사는 경우가 있는데 인구나 세대 수 감소라는 미래 수요 변화의 측면도 함께 따져보라”면서 “거래량이 부족한 곳은 향후 팔리지 않아 환금성이 떨어질 수 있기 때문”고 말했다.

이때 집값 외 여러 부대비용의 존재도 잊지 말아야 한다. 이 비용은 주택에 따라 수백만원에서 수천만원까지 발생 가능하다. 부동산 중개보수, 취득세, 지방교육세, 국민주택채권 매입비용, 등기 신청 비용, 인지세, 법무사 수수료 등이 해당된다. 단 취득세의 경우 올해부터 생애 최초로 주택 구입자라면 12억원 이하 주택에 대해 300만원(지난해보다 100만원 한도 확대)까지 감면된다. 여기에 구축 주택 구입에 따른 리모델링이 필요할 경우 추가 예산이 필요하다.

자금 여력이 부족할 경우 과감하게 매입 시기를 미루거나 다양한 선택지를 고려하라는 조언도 있다. 김은선 랩장은 “지금 가진 돈과 수입에서 매매로 인한 생활 변화가 감당 가능한지를 냉철하게 따져야 한다”면서 “일반 아파트 매매를 고수하기보다 미분양, 분양전환 임대주택 등 본인의 여력에 맞는 최선과 차선을 시기별로 그려보길 추천한다”고 말했다.