경기도 광주시 도척면 방도리 일대의 단독주택 모습. [이건욱 PD]

[헤럴드경제=정주원 기자] 서울 근교에 있는 경기도 광주시 전원주택이 지은 지 2년도 채 안 돼 경매시장에 나와 수요자들의 관심이 쏠린다.

지난해부터 이어진 대출규제·고금리 등으로 빚을 갚지 못해 경매시장으로 넘어온 물건들의 매각 작업이 본격화되는 시기, 수도권 인근 단독주택 물건도 쏟아지고 있다. 다만 정치적 불확실성과 부동산 시장 침체가 겹치며 여전히 낙찰률은 떨어지고 경매 지표 양극화는 심해지는 가운데, 어느 때보다 신중한 입찰과 옥석 가리기가 중요할 것으로 보인다.

5일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 경기도 광주시 도척면 방도리 일대의 2층 규모 단독주택은 최초 감정가 4억9833만원대로 경매가 진행됐지만, 두차례 유찰되며 2억4418만원으로 가격이 내려갔다. 7일 열릴 세 번째 경매에서도 주인을 찾지 못하면, 5월 12일 최저입찰가 1억7092만원에 매각 절차를 밟게 된다.

2022년 4월 준공된 신축 단독주택. 외관상으로도 새 건물이다. [이건욱 PD]

이 단독주택은 지상 2층 규모에 대지면적 401㎡(약 121평)·건물면적 145㎡(약 44평) 규모로, 감정가 4억9833만원 중 건물값만 2억9923만원에 달한다. 대지가격은 1억9850만원으로, 건물가격에 비해 1억원 넘게 저렴하다. 불과 2년 전인 2022년 4월 준공된 따끈한 신축 건물로, 초기 토지 감정가 규모에 가깝게 매입할 좋은 기회라는 분석이다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “준공 2년이면 매각 물건으로 왜 나왔는지 의아스러울 정도의 물건”이라며 “지금 약 2억4000만원대면 1억9000만원대인 땅값에 조금 보태 신축 건물을 매입할 수 있어 실수요자한테 충분히 가격 경쟁력 있고, 투자자한테도 두 번 유찰됐기 때문에 괜찮은 조건”이라고 설명했다.

경기도 광주시 도척면 방도리 일대의 모습. 비슷한 규모의 단독주택들이 자리잡고 있다. [이건욱 PD]

이곳에는 신식 주택 외에도 넓은 주차 공간과 옹벽·담장으로 둘러싸인 마당 공간의 수목과 텃밭이 있다. 1층은 전용 78㎡(약 23평)로 주방 포함된 거실에 방 한개와 욕실 그리고 다용도실로 구성됐고, 2층도 1층과 큰 차이 없이 전용 67㎡(약 20평)에 테라스가 자리 잡고 있다. 또한 타운하우스 규모는 아니지만 인근에 유사한 단독주택과 펜션이 위치해 작은 전원주택 단지가 형성됐다는 점이 전원생활에 안정감을 느낄 수 있는 요인이다.

도척IC가 인접해 있어 고속도로 진입이 쉽고, 서울 강남에서 차로 50분 정도 소요되는 뛰어난 접근성을 자랑한다. 도보 5분 거리에는 ‘방도2리회관’ 마을버스정류장이 있어 10분 내외로 시내에 진입할 수 있다. 남쪽으로는 경기도 이천시 마장면, 북쪽으로는 경기도 광주시 도척면 시내가 자리 잡고 있어 마트·슈퍼 등 편의생활시설 이용이 가능하다. 전문가는 이러한 인근 생활권이 자차로 10분 거리에 이동할 수 있는 점을 세컨드하우스 수요의 장점으로 꼽았다.

특히 도척초등학교·광일중학교 등이 인근에 있는 것에 대해 강 소장은 “수도권과 인접해 있다 보니 창고나 물류센터 등이 주로 위치하고 실거주자들의 생활편의시설이 단지 내에 형성돼 있지는 않지만, 대부분의 세컨드하우스 수요가 전원생활 향유에 있기 때문에 10분 내외로 시내 편의생활시설 이용이 가능한 부분은 큰 장점”이라며 “학교가 여러 개 위치한 점도 수요층 범위를 넓힐 수 있는 요인 중 하나”라고 설명했다.

위에서 내려다 본 단독주택의 모습. 텃밭으로 가꾼 흔적이 있는 마당과 조경수가 인상적이다. [이건욱 PD]

한편 해당 물건은 2023년 5월 한 법인회사로부터 경매 신청을 당하며 경매 시장에 나오게 됐다. 소유주의 등기부상 등기권리는 28억8503만원으로, 경매 신청 채권자는 이러한 소유주에게 11억원의 근저당을 청구한 것으로 확인된다. 다만 말소기준등기가 2022년 7월 6억7200만원으로, 이후의 근저당 가압류는 낙찰 후 소멸하고 현재 28억원 규모의 채무도 전부 사라지며, 등기상 모든 권리관계도 말소될 예정이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “2023년 경매 시장에 나온 뒤로도 여러 곳에서 추가로 경매를 신청할 만큼 채권자가 여러 명이고 공동담보로 여러 가지 물건을 잡아 돈을 빌리다 보니 금액대가 커진 것으로 보인다”며 “빚을 갚기 불가능한 규모라 변제 가능성이 제로라 볼 수 있고 자금이 막혀있어 경매가 중단될 가능성은 작고, 민사집회법상 근저당이나 채권이 경매시장 낙찰 시 다 말소된다고 나와 있어 낙찰자가 걱정할 인수·명도 사항은 없다”고 했다.

다만 전문가는 일반적인 경우 단독주택이 2년 만에 경매에 나올 확률은 극히 드문 점을 경계하며 신중한 입찰에 나설 것을 당부했다. 강 소장은 “정상적인 경우 2년 만에 경매시장에 나오기 힘들다”며 “부실공사 등의 가능성이 제기되는 가운데, 낙찰 후 추가 보수 비용이 발생할 가능성도 있기 때문에 응찰 참여자들은 매각 비용 외의 추가 비용을 감안하고 응찰에 임할 필요가 있다”고 했다.