- 금리 인하, 관광수요 회복으로 호텔, 리조트 투자시장 안정적 성장 전망

- 숙박시장 고급화 트렌드에 따라 럭셔리(Luxury) 호텔시장 부각

글로벌 부동산 회사인 JLL코리아의 ‘2025년 한국 호텔 투자시장 전망’ 보고서에 의하면 지난해 국내 호텔 투자시장이 관광객 수 회복에 따라 전년 대비 약 3배 이상 급성장한 것으로 나타났다. 작년 국내 주요 호텔의 연간 거래규모는 전년 대비 3배 증가한 약 1.6조 원이었으며, 올해는 기준금리 인하 및 경기부양 기대감에 주요 호텔 거래규모가 2.2조 원에 이를 것으로 전망하고 있다.

외국인 투자자들의 국내 호텔 투자도 늘어나는 추세다. 금리인하, 관광수요 증가와 원달러 환율 등 외국인 투자환경이 크게 개선되었기 때문이다. 낮은 임대가격이 수년간 고정되는 상업시설, 아파트와 같은 임대형 부동산에 비해 호텔은 매일, 실시간으로 숙박요금을 변경하여 가격을 조정할 수 있다. 이 때문에 향후 인플레이션(물가 상승)이 일어날 경우에도 즉각적인 대응(객실가격 인상)을 할 수 있다는 점에서 호텔은 매력적인 투자상품이다라는 인식이다. 실제로 코로나 이후 물가 상승률 대비 호텔의 객실단가(ADR) 증가세가 훨씬 더 높게 나타난 것으로 확인된다.

코로나 팬데믹으로 주춤했던 관광 시장이 회복되면서 국내 호텔·리조트 투자, 개발시장의 뚜렷한 성장세가 감지되는 분위기다. 한국관광공사의 한국관광통계에 따르면, 지난해 한국을 방문한 방한 외국인 관광객 수는 1,630만 명으로 코로나 이전 수준의 93.5%까지 빠르게 회복했다. 한류 인기가 지속되면서 올해 외국인 관광객 수는 1,750만 명을 넘어 역대 최고치를 갱신할 전망이다.

고급 호텔, 럭셔리 리조트 선호 트렌드도 호텔 투자시장의 큰 변화 요인이다. 국내 준5성급, 5성급 호텔의 투자가 전체 관광숙박 시설의 30% 이상을 차지할 정도로 고급화 추세가 뚜렷하다. 실제로 2024년 서울 력셔리 호텔의 평균 객실당 매출(RevPAR)은 코로나 이전 대비 62% 증가한 것으로 조사되었다. 반면 중저가 호텔의 객실당 매출은 약 20% 증가에 그친 것으로 조사되어 고급 호텔시장의 큰 폭의 성장과 대비를 보이고 있다.

■ 부산 해운대 5성급 호텔시장 분석과 전망 살펴보니

작년 2월 기준 부산을 찾은 외국인 관광객 수는 2만 6,800명으로, 전년 동월 대비 약 3.3배 증가한 것으로 나타났다. 외국인 관광객이 가장 많이 방문한 장소는 해운대 해수욕장(70.9%)으로, 내국인보다 외국인의 선호도가 더욱 높은 것으로 조사됐다.

외국인 관광객의 해양관광 소비에서도 부산이 전국 1위를 기록했다. 한국해양수산개발원(KMI)에 따르면, 지난해 외국인의 부산 내 해양관광 소비액은 3,218억 원에 달했으며, 이 중 해운대구가 2,012억 원으로 전체의 62.5%를 차지한 것으로 집계됐다.

<2023년 호텔업 운영실적>

이에 따라 부산 해운대 호텔, 숙박 시장도 고급화 선호 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 2023년 호텔업협회의 조사자료에 의하면 부산 해운대 등록 호텔의 총매출액의 약 70% 이상을 5성급 호텔이 차지하고 있다. 고급 숙박시설로의 편중(쏠림) 현상을 보여주고 있는 것이다. 부산 해운대 5성급 호텔의 평균 객실단가(ADR)는 약 35만 원 수준으로 4성급 호텔의 ADR약 16만 원의 2배 이상의 객실단가를 기록하고 있다. 서울 특급호텔 객실단가에 버금가는 수준이다. 해운대 5성급 호텔의 객실이용율(Occ) 72%, 4성급 호텔의 객실이용율은 86%로 매우 높은 수준이다.

하지만 이러한 호텔 투자환경의 회복 및 사상 최고치의 관광 수요 증가에도 불구하고 고급 호텔, 리조트의 신규 공급은 매우 제한적일 전망이다. 높은 공사비, 금융비, 토지비 등 호텔 신축 개발원가가 약 30~40% 가량 급증하였기 때문이다. 또한, 신규 호텔공급에 통상 3~4년의 시간이 소요되는 점을 고려한다면 단기간에 신규 호텔이 공급되기 어려워 보인다. 따라서 기존 5성급 호텔,리조트의 선호도와 희소성이 상당기간 지속될 전망이다.

■ 힐스테이스 해운대 센트럴의 력셔리(Luxury) 호텔시장 진입, 업계 이목 집중

부산 해운대에서 올 9월 준공 예정인 고급 레지던스(숙박시설) ‘힐스테이트 해운대 센트럴’ 관계자에 의하면, “부산 해운대 5성급 호텔시장의 수요, 공급 상황을 고려하여 5성급 수준의 럭셔리 레지던스를 개발, 공급하고 있으며, 국내 최대 규모의 객실을 운영중인 대명소노그룹 소노인터내셔널에서 위탁운영 예정”이라고 전했다. 또한 “전 객실이 스위트룸, 대형 그랜드 스위트룸(천장고 3.7m)로 구성되어 3~4인 이상의 가족단위 여행객도 편히 머무를 수 있다”라고 말했다.

이는 기존 호텔 객실이 1~2인 실 소형객실인 것과 달리 중, 대형 스위트룸 위주로 구성하여 고급화와 차별화를 이루었다는 평가다. 관계자는 “힐스테이트 해운대 센트럴은 부산 해운대 5성급 호텔시장을 겨냥한 신축 레지던스(숙박시설)이며, 고급 인테리어, 가구, 집기류를 투입한다”고 말했다. 부동산 개발원가가 급증하여 부산 해운대 지역에 경쟁할 만한 고급 숙박시설이 들어서기 어렵기 때문에 상당 기간 힐스테이트 해운대 센트럴의 경쟁력과 희소성이 유지될 전망이다.

특히 힐스테이트 해운대 센트럴은 국내 최대 규모의 호텔·리조트 기업 소노인터내셔널이 위탁 운영을 맡아, 신뢰도와 프리미엄 서비스 제공 등의 측면에서 압도적 가치를 갖췄다는 평가가 이어지면서 주목도는 더욱 높아지고 있어 눈길을 끈다.

숙박운영업체 팔라티움 담당자에 의하면, “레지던스, 숙박시설은 위탁운영사 능력에 따라 서비스 품질, 집객능력, 객실운영실적(Occ, ADR, RevPAR) 등이 달라지기 때문에, 업력, 전문성, 투명성 등 운영역량을 갖춘 대형 위탁운영사의 전문 운영이 필수적”이라며 “이에 소노인터내셔널이 위탁운영을 맡게 될 힐스테이트 해운대 센트럴에 대한 기대감은 더욱 커지는 분위기”라고 말했다.

힐스테이트 해운대 센트럴 관계자는 “현재 올해 하반기 준공 및 개관을 앞두고 소노인터내셔널과 사업주체(위탁운영 SPC)는 올상반기 숙박 운영인력 채용공고를 게재할 계획이며, 가구집기류(FF&E) 패키지 내역서(품목, 수량, 단가) 안내, 개관 준비 등 상세 숙박시설 운영 방안을 준비 중에 있다”며 “레지던스 운영안 중 주요 사항에 대해서는 올 3월 중 힐스테이트 해운대 센트럴 수분양자(숙박시설 위탁자) 전원에게 공지할 예정”이라고 말했다.