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국책모기지업체, 연말까지 모기지 연체 따른 차압및 퇴거 유예

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적어도 올해 연말까지는 모기지 페이먼트를 연체했거나 미납한 탓에 주택을 차압 당하거나 강제 퇴거를 당하는 일은 없게 됐다.

미국 연방주택금융청(FHFA)은 코로나19사태로 인한 주택 소유자들의 경제적 고통을 덜기 위해 국책 모기지 업체 페니매와 프레디맥이 보유한 매물에 대한 주택 차압과 강제 퇴거 유예기간을 기존 8월 31일에서 오는 12월 31일까지 4개월간 추가 연장한다고 지난달 27일 발표했다.

이에 따라 국책 모기지 업체가 보유한 대출과 주택에 거주하는 소유주에 대한 강제 퇴거는 불허되며 모기지 페이먼트 연체와 관련한 차압 절차도 연말까지 중단된다.

이번 조치는 코로나19로 인해 직장을 잃거나 소득이 감소한 미국인들이 크게 늘어나는 상황에서 모기지 페이먼트 연체 등으로 주택이 차압 당하거나 강제퇴거 되는 것을 막기 위해 나온 것이다. 미 행정부가 지난 3월 발표한 코로나바이러스 지원, 구제, 경제안정 법’(CARES Act)의 일환이다.

주택 소유주는 이 프로그램을 통해 최대 1년 동안 페이먼트 연기허가나 페이먼트 금액 재조정이 가능하다. 유예기간 동안 페이먼트 연체 수수료 및 관련 페널티 면제 등의 혜택도 제공된다.

은행과 모기지업체들은 모기지 페이먼트 유예(Forbearance Plan)를 신청한 소유주에게 연장 기간 만료 30일 이전에 연락을 취해 재정상태를 확인하게 된다. 소유주는 추후 모기지 이자율과 페이먼트 금액 등을 재조정하거나 클로징 때 유예금을 일시불로 지불해야 한다.

마크 칼라브리아 FHFA 청장은 “이번 연장으로 약 2800만명 이상의 주택 소유주들을 보호할 수 있을 것”이라며 ” 11억달러에서 17억달러의 추가 자원이 필요할 것으로 추산된다”고 말했다.

차압과 강제 퇴거가 4개월간 미뤄졌지만 본질적인 문제는 그대로 남아 있다.

부동산 경제학자들은 ” 이번 페이먼트 유예 및 차압 금지 조치는 전체 차압 건수를 전년동기 대비 83%나 줄이는 효과를 냈지만 말 그대로 ‘유예’가 된 것이기 때문에 이번 연장 조치가 끝나는 즉시 시한폭탄의 카운트 다운이 다시 시작되는 것”이라며 “정부라 해도 언제까지 추가 재정을 투입할 수 없다. 내년부터는 차압 급증이 불가피하며 최소 100만채 이상의 주택이 차압 될 것으로 예상된다”고 지적했다.

차압 및 퇴거보다 더 큰 문제는 바로 세금이다.

트럼프 행정부는 지난해 2017년에 만료됐던 모기지 융자 탕감액에 대한 소득세 면제 조치를 부활시켰다. 도널드 트럼프 대통령이 통합지출예산법(Consolidated Appropriations Act of 2020)에 서명하면서 주택 소유주는 올해까지 모기지 융자 탕감액을 총소득에서 제외할 수 있게 됐다. 이는 곧 본인 거주 주택(세컨드 홈이나 투자 주택 제외)숏세일이나 차압 등으로 탕감 받은 모기지 융자 총액은 본인 총소득에 포함되지 않아 과세 소득 대상에서 제외 된다는 것이다.

그런데 이번 유예 조치로 인해 주택 차압 시기가 내년으로 미뤄지고 의회가 모기지 융자 탕감액에 대한 소득세 면제 조치를 연장하지 못하면 탕감액은 세금 폭탄으로 이어질 수 있다.

실례로 은행과의 협상을 통해 30만 달러의 부채를 10만 달러로 줄였다고 가정해 보자. 빚은 20만 달러가 줄었지만 이 20만달러는 과세소득(taxable income)으로 간주될 수 있다는 뜻이다.

회계사들은(CPA)들은 “대부분의 금융기관들이 재융자 및 융자재조정에 적극적이다. 탕감 금액의 과세 소득 대상 제외를 기대하기 보다는 은행과의 협상을 통해 차압을 피하는 것이 우선이다”며 “금융기관에 본인의 재정상태를 솔직히 알리고 회계사나 변호사에게 문의해 합법적인 선에서 최대한 혜택을 받을 수 있는 방법을 찾아야 한다”고 충고했다.

모기지 페이먼트 유예조치가 향후 재융자를 원하거나 신규 모기지 신청에 치명적일 수 있다는 것도 유의할 점이다.

모기지 유예 신청이 크레딧 점수 자체에 영향을 미치지 않지만 은행과 모기지 업체가 검토하는 크레딧 리포트에는 기록으로 남아 있기 때문에 융자 거절의 원인이 될 수 있다. 상업용 부동산과 SBA 신청자 역시 유예 신청 기록은 불리하게 작용할 수 있다. 모기지 업체 관계자들이 “페이먼트를 지불할 수 없다면 모기지 지불 유예를 선택하는 것이 좋지만 만에 하나라도 상환이 가능하다면 할 수 있는 만큼 하는 것이 좋다”라고 권하는 이유다. 최한승 기자

 

 

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