서울 아파트 거래량 증가에 따라 실거래가도 상승하고 있는 가운데 18일 서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. 연합뉴스

[헤럴드경제=서지연 기자] 서울 및 수도권 아파트시장에 대한 관심이 뜨겁다. 최근 국토부장관이 “부동산 시장 전반이 과열되는 상황은 아니다”라고 말한 것이 그 단적인 예이다. 정부가 이런 말을 했다는 것 자체가 사실 서울·수도권 중심으로 아파트가격이 심상치 않다는 것을 반증한다.

이렇게 아파트가격이 상승한 것은 비단 올해만의 일은 아니다. 2021년 8월부터 시작한 유래없는 기준금리 인상으로 주택가격이 하락하자 정부는 2023년 상반기 특례보금자리론(약 40조원) 및 50년만기 주택담보대출을 실시하여 잠시 주택시장의 반등을 주도했었다. 하지만 작년 하반기 특례보금자리론이 소진되고 가계대출을 증가시킨다는 이유로 50년만기 주택담보대출을 중단시키자 주택시장은 다시 소강상태에 접어들었다.

그리고 올해 주택시장은 다시 2차 반등을 시도하고 있는데 이 움직임은 심상치 않다. 왜냐하면 작년의 반등은 정책자금 대출의 실시로 인한 일시적 상승이라면 올해는 주택시장 펀더멘털의 변화로 인한 추세적 상승이기 때문이다.

펀더멘털 변화의 첫 번째는 ‘금리 인하’다. 물론 미국과 한국의 기준금리는 아직 하락하지 않았다. 하지만, 대출금리의 기준이 되는 시중금리는 하락 추세다. 그로 인해 작년 초 4% 내외였던 신규COFIX금리는 현재 3% 중반 내외로 하락했다. 게다가, 금리 인상의 원인이 되었던 물가가 서서히 안정화된 흐름을 보이자 최근 이창용 한국은행 총재가 “차선을 바꿀 준비가 됐다”며 기준금리 인하 전망에 힘을 싣고 있다. 금리 인상으로 주택가격이 하락했다면 금리 인하는 당연히 주택가격을 상승시키는 요인이 된다.

두 번째는 ‘전세가격 상승’이다. 기준금리 급등은 전세가격도 하락시켰는데, 이제는 전세가격이 추세적으로 상승할 가능성이 높아졌기 때문이다. 기본적으로 금리 인하 환경 때문이다. 하지만, 최근엔 특별한 상황까지 더해졌다. 전세사기에서 비롯된 연립·다세대주택(통칭 빌라) 기피현상이 그것이다. 빌라 전세수요자들이 더 안전하다고 여겨지는 아파트를 찾았기 때문에 서울·수도권 아파트 전세가격이 가파르게 상승하게 됐다. IBK투자증권에서 발표한 보고서에 따르면 서울 2023년 아파트 외 주거용 부동산 전·월세 거래량이 2021~2022년 대비 연간 약 3만건 감소했는데, 이 임차수요가 서울 아파트 전·월세 거래량 증가로 그대로 옮겨갔다. 지방 전세가격보다 서울·수도권 아파트 전세가격이 훨씬 더 오른 이유다.

세 번째는 ‘건설공사비 상승’이다. 우크라이나 전쟁과 코로나 시대를 지나며 아파트 건설공사비가 엄청나게 폭등했다. 주거환경연구원에 따르면 전국 정비사업 평균 공사비는 2021년 평당 518만7000원에서 2023년 평당 687만5000원으로 32.5% 상승했다. 게다가, 금리 급등으로 주택시장이 어려워지자 분양 시장도 찬바람이 불었다. 원가는 높아지는데 팔 곳은 없어졌다는 이야기다. 그로 인해 2024년 주택 건축 인·허가는 5년 평균대비 29.6%, 작년 대비 11.4% 감소했다.

그 결과는 당연히 입주물량 감소와 전세가격 상승을 초래한다. 특히, 건설공사비 상승은 지방 부동산 시장에 더 큰 영향을 미친다. 아파트 분양가에서 땅값 대비 건설공사비 비중이 더 큰 곳이 지방이기 때문이다. 건설사는 건설공사비 상승으로 아파트 분양가를 높일 수밖에 없는데 높아진 분양가를 감당하기 힘든 지방에서는 주택사업이 더 어려워질 것이다. 장기적으로 지방에서 주택 공급이 더욱 축소될 이유다. 공급의 축소는 필연적으로 가격 상승을 초래한다.

과거 부동산시장을 보면 항상 상승과 하락을 반복해왔다. 그리고, 주택이라는 재화의 특성상 한번 상승추세로 돌려진 것을 다시 하락추세로 되돌리기란 쉽지 않다. 시간의 차이는 있겠지만 서울·수도권에서 시작된 아파트 가격 상승은 점차 전국으로 퍼지게 될 것이다. 이제는 매수의 관점에서 주택시장을 바라보아야 한다. 역사는 반복되기 때문이다.

[도움말: 홍진화 메트라이프생명 노블리치센터 부동산 전문위원]

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