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3L (Location, Location, Location)의 의미 상업용 부동산 투자가들과 상담을 하다 보면 가장 흔히 듣는 첫번째 질문은 “이 건물은 CAP 이 얼마입니까?” 라는 질문이다. 그렇다면 CAP이 얼마냐는 단순한 질문이 과연 그 건물의 진정한 가치를 말해줄 수 있을까? 이번 칼럼에서는 우리가 쉽게 얘기하는 CAP의 순수 의미와 직결된 3L의 관계에 관해 다루기로 한다. 3L 의 진정한 의미를 알기 전에는 절대로 CAP의 비율만 가지고, 건물 투자의 가치를 논할 수 없기 때문이다. 3L의 평가 기준은 다음과 같은 요소들이다. -인구 밀도 및 분포(Demographics) LA 중심부 지역들은 1마일 내의 거주인구가 10만명을 육박한다. 때문에 흔희 식당업 종사자들 간에 음식이 심하게 맛이 없지 않다면 기본 장사는 유지한다는 말이 나올 정도다. 한인들이 가장 많이 위치한 버몬트/윌셔에서부터 웨스턴/윌셔 사이 인근이 좋은 예가 된다. 외부지역으로 벗어나면, 산타모니카, 웨스트우드, 웨스트 할리우드, 할리우드, 사우스 LA, 사우스 게이트, 헌팅턴 파크, 벨, 롱비치, 밴나이스, 파노라마 시티 등의 지역들이 1마일내 오만 이상 인구 거주 지역이다. 하지만 이런 지역에서도 교통의 흐름에 따라 쇼핑 센터의 성공률이 크게 영향을 받는다. 또한 이런 지역내 신호등이 있는 사거리 코너 위치라면 그야말로 AAA급 위치이다. 심지어는 사우스 LA, 캠톤 등의 좋지 않은 지역으로 알려진 지역에서도 교통량이 많은 사거리 코너 신호등 위치에서 평방지수(S.F) 당 렌트비가 3불이상 시작됨을 볼 수 있다. 히스패닉 인구가 밀집한 밴 나이스, 파노라마 시티 지역 사거리 코너 쇼핑 센터 마다 체크 캐싱 비즈니스가 서로 마주보며 입주해 있음을 볼 수 있는데, 이들 중 대부분은 3불이상씩 렌트비를 내고 있다. 대부분의 유명 사업체 (Starbucks , McDonald 같은 체인점)들은 사거리 신호등 위치에 접한 몰을 선호하며 지역에 따라 3불 혹은 4불 이상으로 리스계약을 시작하는게 보통이다. 건물평당가도 거래시 보통 500불에서 1000불을 육박하는 경우도 흔하다. 쇼핑센터를 구성하는 업종의 혼합구성 또한 매우 중요하다. 예를 들면, 스타벅스, 퀴즈노, 샌드위치, 잠바 주스 등의 체인점들이 입주해 있는 센터들을 종종 보게 되는데 그 이유는 서로 소비자를 유도하는 시너지 효과를 일으켜 단독으로 위치한 것 보다 두배 세배의 효과를 가져오기 때문이다. 다음으로는 프리웨이 입출구에 위치했거나 프리웨이에서 사인이 보이는지의 여부로 인해 센터의 가치를 정하는 기준이 되기도 한다. 많은 소매 체인 업종들이 프리웨이 교통량에 의존하는데 주유소, 호텔, 체인 레스토랑 등의 업종들이 그 중 예가 되겠다. 라스베가스 중간지점인 바스토우 아울렛 쇼핑센터 내에 위치한 Denny’s 레스토랑은 한때 미 전지역 Denny’s 레스토랑 중 톱을 기록한 바 있다. 마지막으로 제 개발 지역에 위치한 센터들은 또 다른 의미를 가지고 있다. 다운타운 LA 의 예를 들자. 재개발의 위치로 인한 여러 종류의 세금 혜택과 많은 인센티브를 사업가들이 이용할 수 있으며 믿기 어려운 조건의 융자프로그램도 있다. 따라서 이처럼 유리한 조건들이 사업주들의 개업을 유도하며 이처럼 방대한 이점때문에 건물주들은 수요에 따라 평소보다 더 높은 렌트비를 받을 수 있고, 건물의 가치는 상대적으로 증가할 수 밖에 없다. 빅터 조 / 벤처 커머셜 부동산 대표 (213)380-7561 |
