Q  저는 부동산 에이전트입니다. 부동산 거래를 하면서 다른 부동산 에이전트와 커미션에 관한 분쟁이 자주 생깁니다. 거래 초기에 셀러에게 소개했던 바이어를 리스팅 브로커나 다른 부동산 에이전트가 거래를 완성하고 커미션을 거부하는 경우가 자주 생깁니다. 이런 경우 저의 권리와 예방하려면 어떻게 해야할까요?

A  많은 부동산 에이전트들이 바이어에게 부동산 매물을 처음으로 소개를 했다면 바이어가 다른 에이전트를 통해 거래를 성사시켰더라도 커미션을 받을 수 있는 권리가 있다고 생각하지만 이는 잘못된 생각입니다. 부동산 에이전트간의 커미션 분쟁에서는 처음에 누가 바이어를 접촉했는지도 중요하지만, 실질적으로 거래를 성사시키는 데에 기여한 부분도 중요한 요인이 됩니다.

대부분의 부동산 브로커는 MLS (Muliti Listing Service)에 가입하게 되는데 MLS의 규정에는 부동산 리스팅 에이전트는 바이어를 데리고 오는 다른 에이전트에게 약속한 커미션을 주게 돼있습니다. 즉, 다른 브로커가 부동산 매매를 성립시키는 바이어를 확보해줄 때, 리스팅 에이전트가 셀러에게서 받은 커미션의 일부를 지불하는 것입니다.

그러나 위의 질문에서처럼 바이어가 여러 에이전트를 거칠 경우, 어떤 에이전트가 부동산 매매를 성립시키는 역할을 했느냐에 따라서 커미션을 받는 에이전트가 정해집니다. 이러한 결정을 하는 데에 있어서는 자로 잰 듯한 규정이 있는 것은 아닙니다. 에이전트와 바이어와의 관계에 따라서 실제 에스크로에 들어가게 한 에이전트가 꼭 커미션을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

바이어의 에이전트 사이의 커미션 분쟁에서 중요한 점은 다음과 같습니다. 첫째 매매거래에서의 관계, 둘째 바이어의 선택, 그리고 셋째 브로커의 행동 내용에 따라서 브로커 사이에서 커미션을 받을 수 있는가 하는 기준.

에이전트 사이에서 커미션 분쟁을 예방하기 위해서는 다음과 같은 사항을 준수해야 합니다.

▲첫째 바이어와 처음으로 접촉할 때, 다른 에이전트와 현재 일을 하고 있는지를 바이어에게 확인해야 합니다. ▲둘째, 만약에 바이어가 다른 에이전트와 일을 하고 있을 경우 독점계약으로 일을 하고 있는지를 확인해야 합니다. ▲셋째 바이어가 동일한 매물을 놓고 다른 에이전트와 일을 하고 있을 경우, 바이어가 그 에이전트를 떠나게 된 이유를 확인하고 그 에이전트에게 연락해 서로간의 관계를 해소하도록 해야 합니다. ▲넷째, 바이어와 일을 시작할 때 부동산 에이전트 디스크로져 (Agent Disclosure)를  바이어에게 전달하도록 합니다. ▲다섯째, 매물을 보여줄 때 항상 바이어와 함께 가도록 합니다. 같이 못 갈 경우에는 바이어로 하여금 본인의 명함을 셀러의 리스팅 에이전트에게 전달하도록 해야 합니다. 이렇게 함으로써 셀러의 리스팅 에이전트가 바이어에게 접근하는 것을 막을 수 있습니다. ▲여섯째, 거래중에는 항상 바이어와 긴밀한 연락을 취하도록 해야 합니다. ▲일곱째, 바이어와 처음으로 만날 때, 계약서에 서명을 해야 합니다. ▲여덟째, 리스팅 에이전트일 경우 바이어가 직접 접촉을 해 왔다면 바이어에게 현재 도움을 받고 있는 에이전트가 있는지 확인해야 합니다.

한편 오픈 하우스를 할 경우에는 방명록에 방문한 바이어와 부동산 에이전트의 이름을 함께 기재해 추후에 생길 분쟁에 대비하는 것도 필요합니다. 부동산 에이전트 간의 커미션 분쟁은 대부분의 경우 중재 재판에 의해 해결되므로 일반 법원소송보다는 시간과 비용에서 적게 드는 것은 사실이지만 하여튼 시간과 비용의 낭비가 있게 되는 것은 어쩔 수 없습니다. 따라서 위의 사항을  기억하면 커미션 분쟁을 사전에 예방해야 할 것입니다.

▲문의 이승호 변호사 (213)487-2371