Q  미국에서 부동산 거래를 하면서 융자를 받거나 부동산을 담보로 제공할 경우 신탁증서(deeds of trust)를  통해서 담보설정과 계약 불이행시 차압절차가 이루어진다고 들었습니다.  신탁증서에 관한 법적 절차와 권리에 대해서 알고 싶습니다.

A  대부분의 부동산 거래는 현찰거래가 아닌 금융기관이거나 개인을 통한 융자가 동반한 거래입니다.  융자가 수반된 거래일 경우 융자를 제공하는 채권자는 융자지불에 관한 안전 조치로 부동산에 담보를 설정하게 됩니다. 남가주에서는 신탁증서뿐 아니라 ‘Vender’s Lien’, ‘Installment Land Sale Contract’, ‘Mechanic’s Lien’, ‘Judgment Lien’ 등 여러가지 담보 설정 방법이 있지만 신탁증서를 통한 담보설정이 가장 보편적인 방법입니다.  신탁증서는 융자에 관한 담보를 해당 부동산에 설정하는 담보양도를  증명하는 서류입니다. 

신탁증서는 채무자가 신탁증서의 신탁인 (Trustor) 으로서 자신이 소유하는 또는 구입하는 부동산을 신탁증서의 채권자인 신탁수익자 (Beneficiary)에게  담보로서 제공하는 것을 약속하는 신탁증서를 작성하면 부동산의 담보설정이 됩니다.  신탁증서에서 특이한 점은 제삼자인 피신탁인 (Trustee)이 채권자를 대신하여 융자의 지불불이행이 발생했을 때, 차압 (foreclosure sale) 절차를 통해 부동산을 채권자에게 이전하는 업무를 합니다.  또 비록 형식적이기는 하지만 신탁증서를 통한 담보설정의 경우 부동산 명의는 피신탁인에게 이전됩니다. 다만 피신탁인은 담보물의 차압절차에만 국한하여 부동산명의 권한을 행사할 수 있습니다.  즉 신탁증서 하에서 계약불이행이 발생할 때까지는 권한을 행사할 수 없다는 것입니다. 반면 부동산에 관한 소유주로서의 권리행사는 채무자/신탁인이 가지고 있습니다.

위에 설명한 것처럼 신탁증서에서는 세명의 관계자 즉 신탁인 (부동산을 담보로 제공하는 채무자), 신탁수익자(부동산을 담보로 융자를 해주는 채권자) 그리고 피신탁인이 있습니다.  이중에서 신탁수익자와 피신탁인은 동일할 수 있으나 일반적으로 타이틀회사가 피신탁인의 역할을 합니다.  일반 주거용 부동산에서 진행되는 ‘사법절차를 거치지 않는 차압’ (non-judicial foreclosure)의 경우를 보면, 부동산 융자를 준 은행에서 직접 실시하는 것이 아니라, 피신탁인으로 지정된 타이틀회사가 차압절차를 진행합니다. 

피신탁인의 의무와 권리는 신탁증서에 구체적으로 설정되어있고 신탁증서에 명시되어있는 의무를 수행하지 못했을 경우에는 피해보상을 해야할 책임도 있습니다.  피신탁인은 신탁수익자에 의해 교체할 수도 있습니다.

신탁인이 신탁증서의 조항을 (일반적으로 지불불이행) 어겼을 경우, 피신탁인은 신탁수익자의 요청에 따라서, 사법절차를 거치지 않는 차압을 진행합니다.  차압에는 사법절차를 거치지 않는 차압과 사법절차를 거치는 차압 (judicial foreclosure)의 두 가지가 있는데 절차와 차압후의 권리가 다르므로 차압 전, 변호사에게 담보문서의 검토를 의뢰하는 것이 추후의 문제를 예방할 수 있겠습니다.

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