주택장만에 있어 집을 잘 고르는 것만큼 중요한 것이 ‘어떤 융자 프로그램을 고르느냐’하는 것이다. 그리고 같은 융자상품에도 대출자가 누구냐에 따라 다 다른 이자율이 적용된다.

주택을 구입할 때 이용하게 되는 융자상품은 크게 고정이자 모기지와 변동이자 모기지 두 가지로 나눌 수 있지만, ▶크레딧 점수 ▶ 해당 주택에 예상 거주 기간 ▶ 융자금액의 규모 ▶ 융자 기간 ▶ 다운 페이먼트 비율 ▶ 월페이먼트 상환 능력 ▶ 조기상환벌과금(prepayment penalties)의 여부 등 세부적인 조건에 따라 적용이율은 최저 0.25~2% 이상까지 차이가 날 수 있다. 

각 융자회사마다 매주 일정한 평균 모기지율이 제시되긴 하지만, 이처럼 모기지론 이용자가 누구인가에 따라 이율이 차등 적용되는 것은 역으로 어떤 조건을 만드느냐에 따라 좋은 이율을 적용받을 수도 있다는 것을 의미한다. 일반적으로 이자율에는 리스크(위험성)가 감안되는데 리스크가 크면 클 수록 이자율은 높아지기 때문에 자신의 리스크를 줄여 적용이율을 낮출 수 있다.

현재 적용되고 있는 30년 고정모기지 이율이 6.28%이지만, 위의 조건에 따라 5%대로 낮출 수도 있는 것이다. ‘크레딧 점수 750점 이상에 매입가격의 20%를 다운페이할 수 있고, 융자금액이 417,000달러 이하이면서 월페이먼트 능력을 입증할 수 있는 조건’이라면, 각 융자회사에서 제시할 수 있는 최상의 이율로 적극 조정해 볼 필요가 있다.

윌셔은행의 주택융자부 진 신 부장은 “각 융자회사마다 거래하는 회사의 규정이 다르므로 융자 결정에 앞서 2곳 정도의 다른 융자회사에 샤핑을 해 보는 것이 필요하다”고 권했다.
주택 구입자들이 자신의 경험을 이야기할 때 가장 흔히 지적되는 실수가 충분히 시간을 갖지 못하고 클로징 기간에 등떠밀리듯 융자상품을 결정했던 점. 또 융자계약 당시 조기상환벌과금(prepayment penalties)의 여부를 확인하지 않은 점 등을 꼽는다.

조기상환벌과금이란 통상적으로 1~3년이내에 모기지를 상환할 경우 일정 벌과금(1~2% 정도)이 부과되는 경우를 말하는데, 신용상태가 나쁜 사람들을 대상으로 하는 서브프라임(Sub-prime)모기지나 옵션 암(Option ARM)과 같은 모기지 상품에 흔히 부과되는 벌과금조항이다. 이 조기상환벌과금은 잘못 고른 변동금리 상품으로 월페이먼트가 눈덩이처럼 불어나면서도 좋은 조건의 2차 융자로 전환을 못하게 만드는 족쇄가 되기도 한다.

하지만, 진 신 부장은 “일반적으로 프리페이 패널티에 대해 융자상품을 고를 때 의무조항으로 착각하는 손님이 적지 않다”면서, “이 조항은 융자회사의 리스크를 줄이기 위한 단서인만큼 융자상품을 고르면서 고객 스스로 1~3년 정도의 프리페이 패널티 조항을 이용해 0.12~0.25% 정도의 이율을 낮출 수도 있다”고 설명했다. 

나영순 기자 / LA