“미국에서 부자가 되는 방법은, 사람들이 가려고 하는 곳에 먼저 가서 땅을 사는 것이다.”-더글라스 맥아더(전 육군장군)

땅투자 오해와 진실

‘땅’은 동서고금을 막론하고 부의 원천으로 알려져 있다. 많은 사람들이 땅 투자를 여유자금을 묻어두는 장기투자처로 인식하고 있지만 아닌게 아니라 철저한 사전조사와 투자 계획으로 단시일에 최고 수익률을 올릴 수 있는 분야가 부동산 가운데서도 ‘토지’인 게 사실이다.

지난 몇년간 한인들 사이에서는 ‘묻지마 ‘식 땅 투자에 나섰다가 실패한 사례들이 적지 않았다. 이 때문에 땅 투자는 위험하다는 인식이 퍼지기도 했다. 한편으로는 추상적이고 계획성 없는 땅투자에 대한 교훈과 반성의 기회가 되기도 했다. 땅 투자와 관련, 가장 보편적인 궁금증과 땅에 대한 일반적인 고정관념에 대해 점검하는 방식으로 짚어본다.

▶ 땅은 다음 세대를 위한 투자? 
아니다. 땅 투자에도 예산과 되파는 시기에 따라 단기·중기·장기 투자처가 구분된다. 자금력이 있고 3년 안에 되팔 생각이라면 지금 개발 중인 지역의 상업지구를 노려볼 만하다. 뉴스타부동산의 토지 스페셜리스트로 알려진 헨리 리씨는 “상업지구는 다른 토지보다 현재 가격이 비싼 편이지만 그만큼 수익성도 높다”며 좋은 투자처로 추전한다.

또한 5년 정도 부담없이 쓸 수 있는 자금이 있다면 역시 개발 인근 지역의 토지 투자로 3~10배 가량의 수익을 기대할 수 있다고 말한다. 헨리 리씨는 “통상적으로 땅투자를 할 때 생각할 수 있는 10년 이상의 장기 투자시 현재 아주 적은 자금으로 넓은 부지를 확보해 둘 수 있다는 장점이 있지만 현재 개발 계획안이 있다고 해도 수년 후에 그 계획이 취소될 수 있다는 위험성도 감안해야 한다”라고 지적했다.

▶ 땅은 호환성이 떨어진다?
주택이나 상업용 건물에 비해 땅은 거래가 손쉽지 않다는 인식이 있지만 사실상 좋은 땅은 주택보다 거래가 빠르다. 더구나 토지 투자가 전문 투자자에게 무엇보다 매력적인 것은 이미 만들어진 주택이나 상업용 부동산에서는 기대할 수 없는 높은 수익률을 바라볼 수 있기 때문이다.

프로페셔널 랜드사(Professional Land Cor.)의 수지 리씨는 “땅은 바이어가 적은 만큼 시장도 한정돼 있어 집이나 빌딩보다 현금화하는데 시간이 걸린다고 생각하지만 빅토빌 지역처럼 구체적인 개발계획이 진행 중인 지역이라면 2~3년 정도의 투자만으로도 높은 수익을 기대할 수 있다”라고 설명했다.

▶ 경매를 이용하면 큰 돈을 벌 수 있다?
경매에서 낙찰받는 즉시 계약이 체결되기 때문에 사전 조사를 완벽하게 마친 후 경매에 참여해야 한다. 따라서 토지 거래 경험이 풍부한 전문가가 아니고서는 섣불리 경매에 참여하는 일은 위험천만하다.

카운티 소유 토지를 대상으로 하는 경매 기회를 통해 저렴하게 토지를 매입할 수도 있지만, 토지에 대한 지식이 부족한 일반인을 대상으로 하는 전문 경매업체들의 경우 촉박한 경매 일정으로 충분히 사전조사를 할 수 없도록 하는 등 악덕 업체들도 적지 않다. 이로 인해 피해를 본 한인들도 있다. 이런 피해 사례들의 대부분은 경매에 나온 토지에 대한 평가를 충분한 조사없이, 조닝(zonning)과 위치 확인만으로 경매에 참여했기 때문이다. 하지만 빈 땅의 가능성은 조닝에 국한되지 않는다.

마운틴 세도우 리얼티의 스티브 정 랜드 스페셜리스트는 “설사 조닝이 택지로 설정돼 있다 하더라도 환경보호구역이거나 홍수가 날 때 물에 쓸려 나가는 지형이거나 지질 조사를 거쳐 전혀 건물을 지을 수 없는 지역으로 판명이 나기도 한다”며 주의를 당부했다.

▶조닝(zonning)을 확인해라?
조닝(zonning)은 투자목적에 부합하는지 확인할 수 있는 유일한 근거가 되지만 과신은 금물이다. 각 땅에 붙여지는 APN(Assessor’s Parcel Number)으로 조닝과 더불어 카운티 정부의 개발 계획을 확인할 수 있다.

전문가들은 “건축허가 자체도 위치에 따라 승인 기간이 얼마나 걸릴지 모르는 등 현실적인 위험들이 많이 뒤따르기 때문에 가능하면 도시 밖의 허허벌판보다는 도심 지역을 선택하는 것이 위험성이 낮다”고 조언했다. 또 조닝 자체의 가변성으로 토지 가치가 급등할 수도 있다. 예를 들어 현재 주거지역으로 조닝이 설정돼 있는 곳이라 하더라도 향후 인구가 밀집되면서 상업지구의 확대가 필요해 상업지구 또는 아파트나 콘도 지역으로 변경될 수도 있는 것이다.

그리고 이 조닝에 앞서 꼭 필요한 것이 ‘물·전기·도로가 갖춰져 있는 곳’인지를 확인해야 한다. 유틸리티는 토지를 이용해 은행에서 대출을 받거나 토지 가치 감정에 있어 필수요소이다.

나영순 기자 / LA