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<사업체 거래 기획시리즈 (6·끝) 세차장(Car Wash)>

세차장(Car Wash)은 한번 운영해 본 경험자라면 꼭 다시 찾게 되는 아이템이다. 모텔 등과 함께 새삼 한인들의 주목을 다시 받고 있는 사업체이다.

최근 카워시에 대한 관심이 높아지면서 가격도 상승 추세에 있지만 매물 여유는 많지 않다.

신규 카워시를 오픈하려면 시 정부 허가를 받기도 쉽지 않아 기존 카워시에 대한 가치는 당분간 계속될 것으로 예상된다. 부지를 매입해 새로 카워시를 만들 경우 허가를 기다리는 시간만 1년~1년 6개월은 걸리며, 허가 후에도 1년 정도 신축 기간이 소요돼 최소 2~3년간 자금 투자 여력이 있어야 한다.

카워시 스페셜리스트인 센추리21 비부동산 샘 오 에이전트는 “빈 땅을 살 때는 은행에서 론이 어려워 전액 현금을 동원해 부지를 매입해야 하는 데다 허가와 공사가 마무리되는 기간 동안 인컴이 전혀 없기 때문에 상당한 자금력이 필요하다”라고 설명했다.

기존 카워시를 매입할 경우에도 사업체가 차지하고 있는 공간이 넓어 은행에서는 론을 하기 전에 땅의 이전용도에 대한 기록을 철저하게 조사한다. 1차 조사에서 3년전에 기록에 문제가 없다면 300~500달러의 비용만으로 절차를 마칠 수 있지만, 만약 2차로 추가 조사를 해야 할 경우 3,000~2만달러 가량의 비용이 나갈 수 있다.

하지만 일단 비즈니스가 시작되면 매니지먼트로도 가능하고, 비즈니스 가치가 올라가는 만큼 부동산 가치도 함께 올라가기 때문에 2중 투자의 효과를 톡톡히 누릴 수 있어 카워시 운영 경험자는 다른 비즈니스로 눈을 돌리지 못하게 된다고 한다.

핸드  카워시의 경우 히스패닉계 종업원을 많이 쓰게 되는데 종업원 관리가 관건이다. 임금이나 보험 등 인건비 지출이 높아지고 있고, 정부의 이민 정책 등에 크게 영향 받아 예전보다는 오너의 몫으로 남는 순수익이 줄어들고 있다. 비교적 큰 자금이 투입되고도 리커나 마켓만큼 초기 현금흐름이 원활하지 않은 게 단점으로 지적된다.

4년전 템플시 산타 아니타(Santa-Anita) 카워시를 매입해 운영하고 있는 한인 최준하씨는 “이 비즈니스는 노력하는 만큼 결과가 명확해 운영 자체로 성과도 크지만 포텐셜이 높아 대만족”이라며 “이곳에는 25명의 종업원들이 일을 하는데 항상 자신의 몸부터 근무환경까지 청결해야 한다는 인식을 심어주고 있다”라고 운영노하우를 들려줬다.

종업원들이 스스로 깨끗함을 유지하도록 해야 한다는 생각으로 손님들의 만족을 끌어내면서 각자 일에도 자신감을 갖게 된다는 것이다. 잘했을 때 아낌없이 칭찬하는 것도 카워시 운영의 포인트로 꼽았다.

투자자의 자금규모와 어떤 목적으로 투자하느냐에 따라 카워시 매물을 고르는 기준이 달라진다. 일반적인 매물 계산은 3~12월까지의 총매상을 10등분해 월평균 매상을 산출하고 이에 18~35배를 적용하는 것이다.

샘 오 에이전트는 “남가주 지역의 우기에 해당하는 1,2월은 한 달 중 16일이 비가 오기 때문에 정상적인 영업 기간으로 간주하지 않는다”며, “매매 가격 산정에 있어 배수 폭이 넓은 것도 매물에 따라 조건이 천차만별이기 때문”이라고 설명했다.

우선 카워시의 매매가격을 결정할 때 가장 먼저 렌트비를 확인한다. 비슷한 규모라 하더라도 렌트비가 4~5배 이상 차이가 나기 때문이다. 가령 2만5000~3만sqft 규모의 카워시라해도 렌트비가 4,000~5,000달러에 불과한 매물이 있는가 하면 2만달러 이상인 곳도 있다. 그리고 매상이 6만달러·8만달러·10만달러를 기준으로 배수 폭의 차이가 생긴다. 또 20년을 기준으로 리스 기간이 얼마나 남았는 지도 평가 기준이 된다. 그 다음에 모든 사업체 매물 거래에 가장 기본이 되는 로케이션을 확인한다.

렌트가 아니고 건물과 땅을 포함한 카워시 가격을 책정할 때도 인근의 토지 가격으로 산정하지 않고, 해당 카워시 비즈니스 가격의 두배 선에서 거래된다. 따라서 월 10만달러 매상을 올리고 25~30배의 권리금이 책정된 매물은 부동산 가격을 포함하면 500만~600만달러의 가치를 지니게 되는 것이다. 일반적으로 카워시 운영 시간은 오전 7시30분부터 오후 6시까지이다. 연중 정기적으로 쉬는 날이 없고 비가 오는 날 쉬게 된다.

최준하씨는 “카워시는 다른 비즈니스처럼 앞으로 남고 뒤로 밑지는 등의 남모르는 위험성이 없다”라며,  ”직원관리나 사무실 근무 인력을 최소화하면서 인건비 조절을 통해 수익을 높일 수 있는 정직한 비즈니스”라고 말했다.
<도움말=센추리21비부동산 샘 오·콜드웰뱅커베스트부동산 진 김·산타아니타 카워시 최준하>

나영순 기자 / LA