“차압 위기, 숏세일로 막는다” |

<심층기획> 숏세일- 그것이 알고 싶다

이른바 ‘융자 대란’이다. 장기 불황에 모기지 페이먼트 부담이 커지면서 집을 차압당하는 홈오너들이 급증하고 있다. 특히 LA지역은 최근 몇년간 주택값 거품으로 인해 높은 가격으로 또 노다운으로 집을 구입한 한인들이 많아 위기감이 높아지고 있다. 차압이라는 막차를 타기 전에 한번 더 기회를 얻을 수 있는 것이 바로 숏세일이다. 이번주에는 숏세일의 모든 것을 소개한다.

■ 내년 숏세일 매물 급증할 듯
“재융자 어려운 주택들 숏세일로 쏟아진다.”
최근 들어 숏세일 매물이 나오기 시작하면서, 업계에서는 “이제 시작이다”라며 상황을 주시하고 있다.

지난 18일 연방 금리 인하를 결정했으나 전문가들은 주택시장에 미치는 아직 효과가 미미할 것으로 판단, 숏세일과 주택차압의 대열은 오랜기간동안 지속될 것으로 보인다.

2002~2003년 부동산 시장이 정점을 향하던 시절의 여파가 지금의 숏세일 매물로 나타나고 있으며, 내년에는 본격적으로 숏세일 매물이 급증할 것으로 업계에서는 내다보고 있다.

이는 2002년 당시 5년 고정 네가티브 암(ARM) 프로그램을 이용해 주택을 구입한 경우 올해부터 프로그램이 변동이자로 바뀌면서 월페이먼트 부담이 늘어나기 시작했으며, 2003년이 투자용 주택 구매가 정점이 이른 시기였던 점을 감안하면 5년 만기 도래가 내년이기 때문이다.

또한 학군이 좋거나 한인들이 선호하는 주거지의 경우 실수요자가 많아 페이먼트가 힘든 상황에서도 주택 보유를 고수하고 있는 반면, 투자용으로 구입했던 주택들에 대해서는 부담을 줄이려고 할 것이기 때문에 외곽 지역의 숏세일 매물은 더욱 늘어날 전망이다.

실제로 LA 인근이나 학군 좋은 지역의 숏세일 매물들은 가격하락폭이 아직 5% 미만에 머물러 있으며 매물이 나와도 단시간에 팔려나가는 반면, 외곽 지역의 경우 4~5개월 전보다 10% 안팎으로 주택 감정가격 하락폭이 두드러지고 있다는 게 부동산 업계 전언이다.

융자 에이전트 크리스티나 설씨는 “숏세일 매물이 많이 나온다 해도, 현재 융자업체에서 20% 다운페이먼트라는 가이드라인을 다소 엄격하게 제시하고 있는데 시장에 나온 매물에 대해 그 정도 다운페이먼트를 할 수 있는 바이어가 많지 않다”면서, “지난 1988년부터 1992년 사이에 숏세일 매물이 대거 쏟아져 나왔던 시기가 있었지만 지금은 그때와 기본적인 주택가격이 3배 가량 오른 상황이어서 요구되는 대출 금액 자체가 인컴 수준에 비해 너무 높은 게 가장 큰 어려움이다”라고 지적했다.

한편 업계에서는 숏세일 한인 전문가들이 부족한 실정이라며 융자은행과 숏세일 딜을 할 수 있는 능력 향상이 시급하다고 지적하고 있다. 부동산 특별취재팀 / LA

■ 숏세일이란…

숏세일은 모기지 대출기관이 해당 주택에 대해 차압 절차를 밟기 전에 주택 소유주와 은행의 손실을 최소화 하는 선에서 거래되는 급매물이다. 따라서 주택 소유자가 1~2개월 가량 페이먼트가 어려워지면 서둘러 주택을 처분해 크레딧이 망가지는 것을 막기 위한 방법이며, 바이어로서는 아직 관리가 양호한 상태의 주택을 10% 이상 낮은 가격으로 구입할 수 있는 기회이다. 숏세일의 숏(short)은 ‘단기간’을 의미하는 것이 아니며 원가에 못미치는 ‘믿지고 파는 것’을 말한다.