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[심층 기획] 금리 인하 시대

‘반갑다 금리인하?’

연방준비위원회(FRB)가 지난주 실시한 금리인하 ‘깜짝쇼’의 약발은 얼마나 먹힐까.

연방기준금리가 0.5% 하락하면서 전반적으로 경기 활성화에 대한 기대심리가 높아지고 있있다. 하지만 이러한 금리인하 정책이 부동산시장의 기본이 되는 주택시장의 얼어붙은 분위기를 녹이기는 역부족이라는 의견이 지배적이다.  

특히 최근들어 크게 위축돼 있는 주택시장은 다운페이먼트 20%와 높은 크레딧 점수 등 프라임 기준에 맞춰진 대출 조건 등이 주택거래를 가장 힘들게 하는 요인이기 때문에 기준금리 인하에는 다소 비껴나 있는 상황이다. 이에 기준금리 하락이 장기 모기지 이자율에 영향을 미치지 힘들다는 것도 시장 관망의 배경이다.

▶연방 차원 대책 잇따라= 연방 상하 양원과 백악관에서 곤경에 빠진 주택 소유주들을 위한 조치가 잇따르고 있어 기대감을 자아내고 있다.

부시 대통령이 신용경색 사태 대책을 지시한데 이어 연방 하원은 연방주택공사(FHA)의 중저소득층 재융자 지원 법안을 통과시켰다. 상원에서도  컨포밍 융자 한도를 41만7,000달러에서 62만달러로 무려 20만달러 가량 인상하는 법안을 상정해 놓은 상태다.

▶상업용 투자 기대 높아질 듯= 올 가을들어 부동산 거래 위축이 심화되면서 내년까지는 주택시장의 침체가 지속되리라는 관측에 지배적인 가운데 기준금리 인하 발표는 부동산시장에 긍정적인 암시로 작용하고 있는 것은 분명하다.

특히 상업용 부동산 분야에서는 기준금리 인하로 CD(양도성 예금증서:Certificate of deposit) 이율이 다소 하락할 것으로 예상되면서 부동산 투자의 기준이 되고 있는 캡레잇(Capitalization rate)이 상대적으로 높아지는 효과가 있을 것이라는 기대감이 높아지고 있다.

미국 최대 상업용 부동산회사인 CB Richard Ellis 마크 홍 부사장은 “부동산 투자 수익이 CD나 저축성 예금 이율보다 1.5~2% 가량 높아야 부동산 투자가 활성화되는게 일반적인 이론인데 아직도 CD 이율이 5~5.5% 수준을 유지하고 있어 바이어들의 투자 동기 유발 측면에서 어려움이 있다”면서, “올연말까지 0.25~0.5% 가량 금리 하락이 추가로 이뤄지지 않을까 기대하고 있어 향후 전망에 대해서는 낙관적이다”라고 말했다.

▶주택 거래 활성화 방안 없나= 이래저래 서브프라임 후폭풍이 내년까지는 이어질 것으로 예상된다. 기준금리 인하가 상업용부동산 시장을 활성화시켜 궁극적으로 현금 유동성을 높이고 은행의 대출 비용을 줄이는 효과는 있지만, 당장의 주택 거래를 활성화시키기는 힘들다는 게 업계의 공통된 의견이다. 

부동산 거래를 최종적으로 확인하게 되는 타이틀업계 한 관계자는 “최근들어 상업용부동산 거래는 꾸준한 반면, 주거용 부동산 거래가 극히 미비하다”면서, “주택은 부동산시장의 기본인 만큼 얼어붙은 주택시장을 움직일 수 있는 직접적인 방안이 필요한 것으로 보인다”고 말했다.

하지만, “당장의 금리인하로 시장의 금방 활성화되지 않는다 해도 아무튼 긍정적인 암시임에는 분명하다”고 긍정적으로 평가했다.

박명복 전문기자 · 나영순 기자 / LA
 

금리 계속 내릴까

벤 버냉키 FRB의장의 도박은 성공할 것인가. 무려 0.5%의 인하로 인해 일단 업계와 소비자들의 숨통을 틔였으나 성공 여부는 양론이다.

게다가 연방 기준금리를 계속해서 내릴 것인가에 대해서는 회의론도 있다.부동산 업계에서는 주택시장 활성화를 위해 금리가 현재로부터 2%이상 더 떨어져야 한다면서 지속적인 금리인하가 있을 것이라고 내다봤다. 

반면 섣부른 금리인하는 인플레를 유발하기 때문에 결코 실행하기 어려울 것이라는 의견도 많다.

기준금리 인하로 단기 이자율이 떨어지고 달러 가치가 하락해 장기적으로 미국 경제에 부정적인 영향으로 돌아오지 않을까 하는 우려감 때문이다.

기준금리가 떨어진다 해도 궁극적으로는 주택시장과 상업용 시장이 균형을 이루지 않는 이상 부동산 시장 전반이 안정 모드로 들어서기는 힘들다는 것도 이같은 예상을 뒷받침하고 있다.