바이어가 특정 계획을 갖고 부동산을 구입할 때에는 그 부동산이 구입 목적에 합당한지를 주의깊게 살펴보아야 한다.
현재 있는 오래된 건물을 부수고 새로운 호텔을 건축하려는 계획이 있다면 구입하려는 토지의 고도높이·층수·용도 등을 사전 조사해야 한다.
미국에서도 과거 오래 전에는 토지소유자가 원하는 모든 것을 건축할 수 있었다. 즉 집을 짓거나 돼지우리를 짓거나 쇼핑센타를 짓거나 정부의 아무런 제재가 없었다. 그러나 인구가 증가하고 산업화·도시화되면서 도시가 복잡하게 개발되는 것이 국민들의 위생rhk 안전 및 복리 등에  많은 문제점이 제기되면서 각 구역마다 토지용도를 별도 지정하여 개발하도록 규정하였다.
미국 최초의 대규모 조닝 법규는 1916년 뉴욕주에서 시행되었고, 캘리포니아에서는 그 다음 해인 1917년 시행되었다. 조닝법은 시나 카운티별로 혹은 지역별로 다른 규정을 갖고 있다. 일반적으로 조닝은 주거지·상업지·공장지·농지로 나눌수 있다. 조닝은 또한 토지의 크기, 건물의 크기와 높이, 각 토지에 따른 건물의 배치를 규정하고 있다.
조닝의 시행 초기에는 토지 소유자의 사유재산을 침해한다는 이유로 헌법에서 보장하는 사유재산권을 침해한다는 논쟁이 많았다. 그러나 1926년 연방대법원에서는 조닝을 합헌이라고 판결하였다. 그 이후 조닝 시행은 많은 발전이 있었으나 헌법적인 측면에서 계속해서 많은 도전을 받아왔다.
일반적으로 개인은 조닝이 채택된 후 120일간 조닝의 부당함을 주장할 수 있다. 그런 주장은 조닝 지역에 부동산을 소유한 모든 소유자에 공통적으로 적용되고 배타적으로 어떤 특정 개인 혹은 집단을 위해 적용되어서는 안된다. 예를 들어, 산타바라라에서는 개인주택을 이익관계가 없는 다섯명 이상이 소유할 수 없고 혈연이나 결혼 혹은 입양에 의해 소유하도록 규정하였는데, 이를 법원에서는 임의적인 차별이라고 판결하였다.
캘리포니아에서는 시나 카운티별로 도시개발국을 해당 도시의 장기적인 종합계획을 세워 조닝을 시행하고 있다. 도시개발국에서 조닝을 설정하는 기준으로 고려하는 사항은 인구밀도·건물의 밀집도·주택·교통난·교통 시스템·소음·녹지 공간·안전·지진과 산불 등의 위험·자연 보호 등이다.
도시개발국이 종합 개발계획을 설정하면 주민들의 공청회를 개최하여 의견을 참조하고, 정보를 취합하며, 관련 기관과 개발업자들의 의견을 반영하여 시행을 추진한다. 이때 공청회는 최소한 한번 이상 실시한다.
일단 종합개발계획이 채택되면 이에 따른 새로운 조닝과 관련법규를 채택한다. 종합개발계획이 수정될 수도 있으며, 이럴 경우에는 또 다른 공청회를 실시하고 부동산 소유자에게 영향을 줄 수 있는 사항을 통지해야 한다. ▶ 문의:(213) 241-9335

스티브 한/리맥스 메가그룹 대표 브로커&스티브 한 회계사무소 CPA