상업용부동산 기초 ‘탄탄’ |

전미부동산중개인협회(NAR)의 최근 상업용 부동산 전망이 발표됐다.

이 발표에 따르면 지난해부터 잇따른 투자위험 경고 신호에도 불구하고 상업용 부동산 시장의 근본지표는 안정적인 것으로 나타났다.

NAR의 수석경제학자 로렌스 윤씨는 “공실률이나 임대 성장률에서 특별한 변화조짐은 발견되고 있지 않기 때문에 아직도 상업용 부동산의 기초는 탄탄하다고 볼 수 있다.”라면서 “일반적인 상황에서 공실률이 제로에 가깝고 임대 성장률이 좋으면 투자자들의 높은 관심을 얻는데 현재 그런 모습은 찾아보기 힘들다.

신용경색이 상업용 부동산 시장에서도 필터 역할을 하고 있다.”고 설명했다.

세인트 루이스의 커머셜부동산협회장인 패트리샤 누니씨는 “안정적인 지표와 충분한 자금이 있음에도 투자자들이 관망하는 자세를 유지하고 있다.

지난해엔 상업용 부동산 투자의 신기록을 세웠지만 현재는 경제의 불투명과 함께 거래량은 약간 하락하고 있다.”고 밝혔다. 2007년의 5백만불 미만 또는 호텔 등을 제외한 상업용 부동산 투자액은 무려 4천2백710억불에 달해 2006년의 3천60억불 보다 39.2퍼센트나 오른 수치였다.

NAR측은 올해 투자액은 다시 2006년 수준으로 30내지 40퍼센트 떨어질 것으로 예측하고 있다.
NAR은 대도시를 중심으로 오피스, 산업용 건물, 상가, 아파트 등 네가지 상업용 부동산 분야를 분기별로 분석, 진단했다.

■ 오피스 빌딩 시장은 당분간 위축될 듯
테넌트들이 신축 건물을 선호하고, 불경기로 대부분 확장이나 이전 계획을 유보하고 있어 오피스 시장 성장은 당분간 어려울 것으로 보인다. 오피스 공실률은 올해 마지막 분기에 2007년 12.5퍼센트 보다 상승한 13.3퍼센트가 될 것으로 예상된다.

연 임대상승률은 올해 3.5퍼센트로 지난해보다 8퍼센트 오를 것으로 내다봤다. 지난 1분기에 오피스 공실률이 가장 낮았던 지역으로는 뉴욕, 호놀룰루, 롱아일랜드, 샌프란시스코 등이었으며, 공실률은 9.4퍼센트 또는 미만이었다.

57개 지역의 총 오피스 공간 사용량을 살펴보면 올해에는 작년 5천7백3십만 평방피트 보다 훨씬 못미치는 3천8백5십만 평방피트에 그칠 것이란 전망이다. 작년 한해동안 외국인 투자자들이 오피스빌딩을 구입한 금액은 총 1백77억불을 기록했다.

■ 제조업 약진으로 산업용 시장은 화창
인더스트리얼 시장은 제조업 분야의 약진과 함께 물류업도 장미빛이다. 국제 무역이 산업용 부동산 시장에서 지속적으로 중추적 역할을 담당하고 있다. 공실률은 올 4분기에 지난해와 비슷한 수준인 평균 9.6퍼센트를 예상하고 있고, 연 임대상승률은 2007년 3.6퍼센트보다 다소 하락한 3.3퍼센트로 전망한다.

지역적으로 공실율이 가장 낮은 곳은 로스엔젤레스, 샌프란시스코, 투산, 솔트레이크시티, 오렌지카운티, 포틀랜드 등이며 모두 6.1퍼센트 또는 미만의 공실률을 보이고 있다. 특히, 로스엔젤레스는 향후 4~5년 동안 소유주에게 유리한 시장이 될 것으로 전망해 주목을 끈다. 작년 거래량은 460억불로 2006년 389억불에 비해 크게 늘었고, 올해에도 늘 전망이다.

■ 경기 침체 불구 렌트비 상승 예상 샤핑몰 시장도 전망 좋아
공실률은 지난해 4분기 9.2퍼센트보다 올해는 8.8퍼센트로 낮아질것으로 전망했다. 평균 리테일 렌트비는 올해 1.4퍼센트 상승할 것으로 내다봤다. 리테일 시장에서 가장 공실률이 낮은 지역은 오렌지카운티, 샌프란시스코, 새너제이, 워싱턴D.C, 라스베가스, 호놀룰루, 로스엔젤레스 등이며 공실률은 5.9퍼센트 또는 미만이다.

총 사용공간은 53개 지역에서 2천480만 평방피트로 2007년 1천110만 평방피트보다 크게 늘어날 전망이다. 총거래량은 2007년 716억불로 2006년 469억불 보다 늘었다.

■ 주택 경기 하락의 최대 대안 투자처는 아파트 시장
아파트 렌탈시장이 위험요소를 꺼리는 기관 투자자들에게 매력적인 투자처로 떠오르고 있다. 기록에 의하면 작년 한해동안 팬션 펀드나 생명보험회사 등의 기관 투자자들이 취득한 아파트는 전체 중 40퍼센트를 차지했고, 개인 투자자들 역시 그에 못지않게 투자했다.

아직도 많은 예비 첫 주택구입자들이 계속 렌트를 하고 있고 주택경기가 하락하자 렌트수요는 더 늘고 있는 추세다. 공실률은 올 4분기에 4.8퍼센트로 지난해 5.1퍼센트보다 낮아질 전망이고, 임대율은 지난해보다 5.3퍼센트 높아질 것으로 예상하고 있다.

공실률이 낮은 지역으로는 뉴저지 북쪽, 새너제이, 마이애미, 솔트레이크 시티, 샌디에고 등이며 공실률은 2.9퍼센트 또는 미만이다.

제이 양 / 객원기자