모기지 투자고문(CMIA)으로 일하면서, 최근 하락세인 부동산 시장 상황으로 인해 에퀴티를 상당부분 잃고 매우 안타까워 하는 분들을 많이 접하게 된다. 놀라운 사실은 이 중 대다수의 사람들이 에퀴티가 도대체 무엇인지, 또 어떻게 사용해야 ‘부를 축적하고 증식할수 있는지’에 대한 기본 상식조차 없다는 것이다. 결론부터 말하자면, 에퀴티라는 것은 부동산으로 부터 분리해서, 다른 자산 증식 수단에 투자하거나, 비상시를 대비한  현금 보유액으로 가지고 있어야  ‘자기 돈’이 되는것 이지, 부동산에 그냥 가만히 놔두면 어느순간 ‘있다가도 없어지는’ 주식과 같은 것이다.

1. 에퀴티 (Equity)란?
에퀴티라는 것은 ‘부동산의 시장가격에서 은행 융자금, 즉 빚을 뺀 나머지 금액’을 말한다. 예를 들어 1백만달러짜리 부동산의 융자금이 40만달러라면 그 집의 에퀴티는 60만달러가 되는 것이다. 에퀴티가 가득 쌓여 있는 부동산은 ‘돼지 저금통’과 같다. 그래서 영어로는 부동산의 에퀴티를 ‘ATM’또는 ‘캐쉬 카우(Cash Cow)’라고 부른다. 부동산으로 부터 분리되지 않은 에퀴티를 우리는 ‘게으른 에퀴티’(Idle Equity) 또는 ‘묶여있는 에퀴티’(Captive Equity)라고 한다. 그것은 마치 침대 밑이나 뒷 마당에 묻어둔 달러가 수십년이 지나도 아무런 투자이익을 가져오지 않고 그냥 매장되어 있는 것처럼 투자환수율이 제로인 현금이다.

▲묶여있는 에퀴티의 세가지 주요 특성
(1) 현금 유동성 없다( Not Liquid)
예를 들어 A라는 사람의 집에 에퀴티가 꽤 있다고 하자. 그런데 갑작스럽게 A가 직장을 잃거나 사고를 당해 신체적인 장애를 갖게 되었다. A는 급하게 돈이 필요한 상황이어서 집을 담보로 에퀴티를 뽑아 쓰려고 하지만, 은행으로 부터 융자승인 받기가 쉽지 않다. 은행측은 A가 수년동안 꼬박 꼬박 거르지 않고 낸 모기지 페이먼트의 기록보다 당장 다음달 모기지를 낼 수 있는 지의 여부가 더 관건이기 때문이다.그러므로 직장이 없거나 신체적 장애를 가지게 된 것은 고정적 수입원에 직접적인 영향을 주기 때문에 융자받기가 매우 까다로운 것. 융자를 받기가 힘들다는 것은 현금이 필요할 때 바로 빼낼 수 있는 자금의 유동성이 적다는 것이다.

(2) 안전하지 않다 (Not Safe)
예를 들어 허리케인 카트리나나 라구나 비치 절벽이 무너진 것과 샌디에고에서 발생한 화재와 같은 경우를 예로 들어 보자. 그 곳 주민들 중에는 집 모기지를 다 값고  엄청나게 많은 에퀴티를 가지고 있던 사람들이 다수 있었다. 하지만 아쉽게도 예측할 수 없는 자연재해로 인해 집을 잃으면서 에퀴티 또한 잃게 됐다. 물론 보험회사의 보상을 어느 정도 받을 수는 있었지만 그들의 집과 에퀴티는 영영 돌아오지 못하는 것이다. 그러므로 집은 ‘가족들이 모여 사는 곳’이지, 에퀴티와 같은 ‘현금을 저장해 놓는 창고’가 아니다.

(3) 이자는 제로 (No Rate of Return)
현재 50만달러나 1백만달러 상당의 에퀴티가 부동산에 있다고 하더라도 다른 투자상품에 배치하지 않는 한 에퀴티로 부터 얻는 투자 환수율은 없다.예를 들어 50만달러를 빼서 CD타입 인덱스 어누이티(CD Type Annuity) 에 넣어 두게 되면 평균 5~7% 의 확정이자를 받고, 주식시장의 움직임과 밀접한 관계를 가지고 있는 에퀴티 인덱스 어누이티(Equity Indexed Annuity)에 넣어두게 되면 미니멈 확정이자 및 시장변동에 따라  많게는 12% 정도의 인덱스 이자를 받을 수 있다.  생명보험에 가입할 경우 50만달러의 가치는 장기적으로 볼 때 상상할 수 없는 엄청난 결과를 가져 온다. 하지만 부동산에 꽁꽁 묶여 있는 에퀴티는 수십년을 가지고 있다고 하더라도 이자가 제로이다.

2. 솔루션: 에퀴티 재배치 (Equity Reposition)
묶여있는 캡티브 에퀴티로 빠르게 자산과 부를 창출할 수 있는 방법들이 여러가지가 있다. 그것을 우리는 ‘에퀴티 리포지셔닝,’ 즉 ‘에퀴티 재배치’라고 한다. 많은 부자들의 부의 비밀은 ‘캐쉬 푸어, 에퀴티 푸어’(Cash Poor, Equity Poor)원칙을 유지한다는 데 있다. 즉 일반 은행 통장에 잔고를 많이 두는 대신에 이자가 높은 투자상품이나 보험상품에 현금을 넣어 두고,  에퀴티가 부동산에 있을 때는 그것을 은행으로 부터 ‘단순이자로 빌려 복리이자를 받는 곳에 재투자’하는 것이다.  각 사람의 장단기적인 목표와 파이낸셜 포트폴리오, 은퇴시기 등에 따라 접근방법은 차이가 있겠지만, 주로 부동산으로 부터 분리된 에퀴티 달러는 여행이나, 집 리모델링, 자녀 대학 학자금, 새차 구입 등으로 ‘소비’(Consumption) 되는 것 보다는, 자산을 더 증식하기 위한 수단으로 ‘재투자’(Reinvestment)돼야 한다.  많은 경우 생명보험이나 어누이티 등과 같은 은퇴준비 상품 가입 후 남은 여유자금은 부동산, 주식, 채권, 금속류 등과 같은 다양한 종목에 분산배치될 것이 권장된다.

서니 리(Sunny Lee)/종합플래닝 전문가 1-800-866-0695 Totalplanner365@yahoo.com
*서니 리의 “미국에서 부자되기 101″은  아시아 방송 채널 LA18(http://www.la18.tv/) 을 통해서도 만나 볼 수 있다.

[ASK 서니]

은행 예금계좌(Savings Account)와 CD(Certificate of Deposit)에 약 10만달러 정도의 목돈이 분산 배치되어 있는데, CD가 올해 8월이면 만기가 됩니다.  15년 후 은퇴하고 싶은데, 지금 생각으로는 또 다른 CD를 오픈해서 몇년 더 넣어 두는 것이 안전할 것 같다고 여겨지는데 어떻게 보십니까?

많은 분들이 은행 저축예금이나 CD등을 이용하고 계시지만 그 차이를 잘 모르시는 것 같습니다. CD(Certificate of Deposit)라는 것은 적게는 100달러부터 일반적으로 1천달러이상을 은행에 일정 기간 동안 빌려주고 연간 확정된 이자를 받는 것이고 계약기간이 만료되면 투자한 금액을 돌려 받게 되는 것입니다. CD에 돈을 넣어두는 것이 좋은지 아닌지는 각 사람의  자산 포트폴리오와 단기, 장기 목적여부 등에 따라 다르겠습니다. 일반적으로 말씀을 드리자면 스마트한 부자들은 투자에 앞서 다음과 같은 네가지 원칙을 따진다는 것입니다.

▲현금 유동성(Liquidity) ▲안전성(Safety) ▲투자 환수율(Rate of return) ▲세금 혜택(Tax advantages)이 그것입니다. 이 네 가지 원칙에 입각해서 CD가 가장 베스트한 투자방법인지 살펴보는 것이 좋을 것입니다.또한 CD를 구입할 때는 APY, APR같은 두 가지 이자를 잘 살펴 보세요.

CD의 가장 큰 장점은 투자액이 안전하다는 것입니다. 은행을 통해 CD를 구입할 경우 10만달러까지는 FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation)에 가입되어 있으므로 안전합니다. 단점이라면 CD는 투자 환수율, 즉 이자가 낮고, 투자금이 오랫동안 묶여 있게 된다는 것입니다.예를 들어 5년짜리 CD를 구입할 경우 벌금을 물지 않는 한 그 전에는 돈을 찾을 수 없죠. 1년짜리라도 만료 전에 찾을 경우 3개월치 정도의 이자를 벌금으로 낼 수도 있습니다. 그러므로 단기 목적이 아닌 장기간 돈을 묶어 둘 경우라면 다른 투자 상품을 이용하는 것이 더욱 바람직하다고 봅니다. 이자에 대한 소득세 부분도 잊지 마세요. 10만달러가 당장 급하게 쓸 자금이 아니라면 연금이나 생명보험, IRA등의 은퇴 준비상품에 넣기를 권장합니다.

[키워드 파워]

APY: Annual Percentage Yield. 1년에 얻게 되는 총 이자의 퍼센티지.복리계산됨. 이자를 얻는 은행 등에서 많이 사용되는 개념.

APR Annual Percentage Rate.연간 약정된 이자. 주로 모기지 융자 금리관련  많이 사용됨. 간혹 은행쪽에서 사용할 경우 APY 함께 명시.예를 들어 매달 1%의 이자를 얻는다면, APR은12%이지만, APY는 복리계산되기 때문에 12.68퍼센트가 된다. 한 은행의 CD광고에 따르면,’이자는 연 3.33%(APY)로 1년간 고정이자율 지급’이라고 되어 있다. 이처럼 은행쪽에선 APY가 더 일반화돼 있다.만약 1만달러를 6% 이자로 예치한다고 하자. 1년에 한번씩 복리계산된다고 했을 때 연말에 받게 될 이자는 600달러이다. APR이 6% 이고 매달 이자가 감안된다고 한다면 2년후 받게 될 APY는 6.17퍼센트가 된다.

서니 리(Sunny Lee)/ 종합플래닝 전문가