일년 전 한인타운에 4유닛 아파트를 구입한 박모씨는 임대용 아파트 대신 본인이 직접 사용하는 커머셜 빌딩으로 사용하고 싶은데 어떻게 해야할지 고민이다.

먼저 가능한 일인지부터 알아봐야 하고 테넌트들을 설득하고 내보내는 방법에서부터 시청으로부터 허가를 얻는 일 등 각종 난제들을 해결해야 하기 때문이다. 여러 군데 수소문한 결과 박씨는 방법을 찾아냈다. 바로 ‘Ellis Act’가 해결책이었다.

‘Ellis Act’는 1986년 가주 주정부에서 통과된 법으로 건물주가 사정상 자신의 건물을 임대용 주택으로 더 이상 사용하길 원치 않을 때 사용하는 권리를 말한다.

즉 건물주가 Duplex, Triplex, 4유닛 이상의 건물 혹은 그 이상의 유닛 아파트와 같은 임대용 건물을 주거 임대용으로 사용치 않겠다고 승인을 요청하는 것이다.

그러면 어떻게 ‘Ellis Act’의 적용을 받을 수 있는지 사례를 통해 알아본다.
임대주택을 소유한 김모씨는 같은 대지 위에 임대용 듀플렉스 2채를 가지고 있다.
김씨는 자신이 렌트로 주고 있는 2채의 듀플렉스를 더 이상 임대용 주택으로 사용하지 않는 조건으로 입주자들에게 퇴거 조치를 할 수 있다. 이럴 경우 같은 대지 위에 있는 듀플렉스 2채 모두를 임대용으로 사용할 수 없게 된다.

또 다른 예는 신모씨라는 건물 소유주가 한 대지 위에 4채의 아파트를 가지고 있는 경우. 이때는 김씨의 경우와는 달리 1개의 아파트만을 임대용으로 사용치 않겠다고 요청할 수 있다. 이때 같은 대지에 있는 남아 있는 3채의 아파트는 계속 임대용으로 사용할 수 있다.

두 사례가 다른 점은 김씨의 경우 소유 듀플렉스 2채 모두가 ‘Ellis Act’의 적용을 받았지만 신씨의 경우는 1채의 아파트만 제외하고는 2채의 아파트는 계속 임대를 할 수 있다는 점이다. 그 이유는 같은 대지 위에 있는 임대용 주택에서 한 건물에 임대용 유닛이 3개 혹은 그 이하일 때는 같은 대지 위에 있는 모든 소유 건물이 ‘Ellis Act’에 적용받기 때문이다. 하지만 4개 혹은 그 이상의 유닛이 있는 경우는 자신이 원하는 건물만 ‘Ellis Act’를 적용할 수 있다.

건물주의 ‘Ellis Act’의 요구는 시정부 등에서 엄격한 심사를 통해 승인하고 있다. 정부에서’Ellis Act’가 임대용 주택을 오피스용으로 전환하는 등 더이상 임대용으로 사용하기 어려운 경우에 사용되는 것을 제외하고는 사용용도를 엄격히 규제하고 있다.

특히 LA와 같이 임대용 주택이 턱없이 부족한 지역에서 그저 입주자들을 내보내고 새로 입주자를 입주시켜 렌트비를 올리려는 건물 소유주들은 법으로 엄격히 규제받고 있다. 그렇다면 한번 ‘Ellis Act’에 의해 모든 입주자를 내보낸 건물 소유주는 다시 자신의 소유 건물을 임대용으로 렌트할 수 있을까?

정답은 할 수는 있지만 건물 소유주는 ‘Ellis Act’ 이전에 받았던 임대료 이상은 받을 수 없도록 규정하고 있다. 또 건물주는 퇴거시에는 퇴거대상의 기존 입주자들에게 최대 6개월까지의 렌트비 보상을 해주어야 한다.

또 리스계약 등 장기간 임대 계약이 되어있는 입주자가 있다면 이 기간 내에 퇴거를 시킬 수 없는 경우도 생긴다. ‘Ellis Act’를 고려한다면 여러 가지 복잡한 규제들과 시행 조항 등이 있으므로 전문 변호사의 조언을 구하기를 권한다.

제이 양/객원기자