Q)저는 아파트를 소유하고 있습니다. 아파트에 입주한 세입자의 개가 아파트를 방문한 손님을 무는 사고가 생겼는데 이에 따른 아파트의 소유주로서의 책임에 대해서 알고 싶습니다.

A)일반적으로 주거용 부동산의 소유주는 세입자의 개의 위험성에 대한 실질적인 사실을 몰랐을 경우에는 부동산 내에서 발생한 사고에 대한 책임은 없습니다. 그러나 주거용 부동산의 소유주가 세입자가 개를 소유하고 있고 그 개의 위험성에 대해서 알고 있고 이에 따른 사고가 일어날 가능성이 높다는 것을 예상할 수 있었고 예방할 수 있는 사전조치를 취할 수 있었다면 개의 공격에 의해 피해를 본 제삼자에게 부동산 소유주로서 책임이 있을 수 있습니다. 위에서 설명한 거주용 부동산의 소유주의 개의 위험성에 대한 인지여부는 정황에 따른 인지가 가능한 경우에도 소유주가 사실인지를 한 것으로 인정됩니다. 

예를 들어 셰퍼드를 소유하고 있는 세입자에게 주거용 부동산을 임대한 후 전화선을 설치하러 온 전화회사 직원이 개에게 공격받았을 때, 일차적으로 개의 소유주는 개의 위험성에 대한 사실을 몰랐을 경우에도 책임이 있을 수 있지만 사고가 발생한 부동산 소유주는 세입자의 개가 위험한 성향이 있다는 실질적인 인지여부가 확인 되야 책임이 생기게 됩니다. 단순히 개의 종류가 셰퍼드라는 사실만으로는 부동산 소유주가 개의 공격적이고 위험성이 높다는 사실을 인지한 것으로는 인정되지 않습니다.

반면에 이러한 사고가 난 후에도 사후 조치를 취하지 않은 상태에서 다시 사고가 났을 경우에는 부동산 소유주는 이미 그 개에 대한 위험성에 대한 실질적인 사실을 알았으므로 책임을 피할 수 없습니다. 첫번째 사고가 난 후, 부동산 소유주는 사고를 일으킨 세입자를 퇴거할 수 있는 권리가 있으므로 개를 주거용 부동산에서 즉각적으로 제거하지 않은 상태에서 발생한 사고에 대해서는 책임이 생길 수 있습니다.

위에서 설명한 개에 의한 피해에 관한 부동산 소유주의 책임소재의 원칙은 다른 종류의 피해에도 적용됩니다. 부동산 소유주는 자신이 소유한 부동산 내에 위험한 상황이 있다는 것을 알고 있을 경우에는 이에 대한 적적한 조치를 취하지 않았을 경우에는 이러한 위험한 상황에 의하여 사고를 당한 제삼자에 대한 책임이 있습니다. 예를 들어 아파트의 창문의 위치가 어린이가 접근할만한 위치에 있고 스크린이 설치돼 있지 않은 상태에서 어린이 추락하는 사고가 발생했을 경우에는 아파트 소유자의 책임이 있을 가능성이 높다.  이유는 창문의 위치와 스크린이 없다는 사실은 이러한 사고가 발생할 가능성이 높다는 것을 인지하는 것으로 판단될 수 있기 때문입니다. 

따라서 부동산 소유주는 자신이 소유한 부동산에서 발생할 수 있는 사고에 대비하여 사전예방조치를 해야 합니다. 이러기 위해서는 정기적으로 부동산의 안전 점검을 해야 되고 위험요소가 있는 부분에 대해서는 경고문이나 또는 접근을 방지하는 조치를 해야 합니다. 더욱 부동산의 보험을 점검하여 불의의 사고가 발생했을 때를 대비해야 합니다. 
▲문의 이승호 변호사 (213)487-2371